İnşaat ve Kentsel Dönüşüm Hukuku
Kentsel dönüşüm, binanın 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmesiyle başlar. Tespit tapuya şerh edilir ve maliklere tebliğ edilir; tespite karşı itiraz süresi tebliğden itibaren 15 gündür. Riskli yapıyla ilgili kararlar, Şubat 2026'daki yönetmelik değişikliğiyle birlikte, paydaşların arsa payı oranında salt çoğunluğuyla alınır; karara katılmayanların payları kanundaki usulle satışa çıkarılabilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır.
Son güncelleme: Kasım 2026Bu sayfa, İstanbul Barosu'na kayıtlı avukatlarımız tarafından hazırlanmıştır.
Çalışma kapsamımız
6306 sayılı Kanun süreçleri
Binaların riskli yapı olarak tespiti, bu tespite karşı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı nezdinde itiraz, yıkım kararlarına karşı başvurular, malikler arasındaki karar alma süreci ve karara katılmayan payların satışı işlemlerinde tarafların hakları gözetilir.
Arsa payı karşılığı ve hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmeleri
Müteahhit ile arsa sahipleri arasındaki sözleşmelerde teslim süresi, cezai şart, malzeme ve teknik şartname, teminat mektupları ve fesih koşulları ayrıntılı olarak düzenlenir; sözleşmenin noterde resmi şekilde yapılması sağlanır.
Gecikme ve ayıplı ifa
İnşaatın süresinde teslim edilmemesi halinde gecikme tazminatı ve kira kaybı davaları açılır. Açık veya gizli ayıplarla teslim edilen yapılarda delil tespiti yoluyla deliller toplanarak değer kaybı ve onarım bedeli talep edilir.
Süreç nasıl işler?
- Riskli yapı tespiti, Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluşa yaptırılır ve tapuya şerh edilir.
- Tespit maliklere tebliğ edilir; 15 günlük itiraz süresi bu tarihte başlar.
- Malikler toplanarak proje, müteahhit ve paylaşım hakkında arsa payı oranında salt çoğunlukla karar alır.
- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi noterde imzalanır; teslim süresi, ceza ve teminatlar bu sözleşmede belirlenir.
- Yıkım ve inşaat sonrasında yeni bağımsız bölümler sözleşmeye göre maliklere tescil edilir.
Dikkat edilmesi gereken süreler
- Riskli yapı tespitine itiraz: tebliğden itibaren 15 gün.
- 6306 sayılı Kanun uygulamasındaki idari işlemlere karşı dava: tebliğden itibaren 30 gün.
- Ayıp ihbarı: açık ayıplar teslimde, gizli ayıplar ortaya çıktığında gecikmeksizin bildirilmelidir.
Sık sorulan sorular
Binam riskli yapı ilan edildi, ne yapmalıyım?
Önce tebligat tarihini not edin; itiraz süresi 15 gündür. Ardından malikler toplantısında ve müteahhit seçiminde haklarınızı korumak için sözleşme taslaklarını imzalamadan önce inceletin.
Kentsel dönüşümde kararlar hangi çoğunlukla alınır?
4 Şubat 2026'da yürürlüğe giren yönetmelik değişikliğiyle riskli yapılarda kararlar, kişi sayısına göre değil, paydaşların arsa payı oranında salt çoğunluğuyla alınır. Karara katılmayan paydaşların payları kanunda öngörülen usulle satışa çıkarılabilir.
Müteahhit daireleri zamanında teslim etmezse ne olur?
Sözleşmedeki cezai şart ve gecikme tazminatı talep edilebilir; şartları varsa sözleşme feshedilebilir. Teslim gecikmesi süresince oluşan kira kaybı da ayrıca istenebilir.
İlgili mevzuat
- 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
- 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği (4.2.2026 tarihli değişikliklerle)
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (eser sözleşmesi, m. 470 vd.)
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş niteliği taşımaz. Her dosyanın koşulları farklıdır; mevzuat ve uygulama değişebilir.
Bu konuda ön görüşme
Durumunuzu kısaca yazın; bulunduğunuz ülkenin saatine göre bir görüşme planlayalım.
Ön görüşme talep edin WhatsApp'tan yazın