Gayrimenkul Hukuku
Türkiye'de bir taşınmazın mülkiyeti yalnızca tapu müdürlüğünde yapılan resmi işlemle devredilir. Satın almadan önce tapu kaydının, imar durumunun, yapı kullanma izninin ve taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz ve şerhlerin incelenmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkları önlemek için önemli bir adımdır. Mülkiyete yönelik ihlallerde tapu iptal ve tescil, müdahalenin men'i ve ecrimisil davaları açılabilir.
Son güncelleme: Kasım 2026Bu sayfa, İstanbul Barosu'na kayıtlı avukatlarımız tarafından hazırlanmıştır.
Çalışma kapsamımız
Hukuki inceleme (due diligence)
Alım-satım ve yatırım öncesinde tapu müdürlükleri, belediyeler, orman ve kadastro idareleri nezdinde inceleme yapılarak ipotek, haciz, şerh, imar durumu, yapı kullanma izni (iskân) ve yasal kısıtlamalar yazılı olarak raporlanır.
Mülkiyet uyuşmazlıkları ve ayni haklar
Sahtecilik, ehliyetsizlik veya vekâlet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı tapu iptal ve tescil davaları yürütülür. Taşınmaza yapılan haksız işgallerde müdahalenin men'i ve geçmişe dönük haksız kullanım bedeli için ecrimisil davaları açılır.
Cemaat vakıfları ve mülkiyet sorunları
1936 Beyannamesi kapsamındaki cemaat vakıflarına ait taşınmazlarla ilgili olarak tarihi tapu ve vakıf kayıtları incelenir; Vakıflar Genel Müdürlüğü, Hazine veya üçüncü kişilere karşı başvuru, iade ve tazminat süreçleri yürütülür.
Ticari kira hukuku
AVM, plaza ve endüstriyel tesisler gibi ticari taşınmazlarda hasılat ve ciro bazlı kira sözleşmelerinin hazırlanması; uyarlama ve kira tespit davaları; on yıllık uzama süresi ve tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye süreçleri yürütülür.
Süreç nasıl işler?
- Taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileriyle tapu kaydı incelenir.
- İmar ve yapı belgeleri belediyeden kontrol edilir; yazılı inceleme raporu hazırlanır.
- Satış vaadi ya da kira sözleşmesi hazırlanır veya karşı tarafın taslağı incelenir.
- Tapu devri vekâletname ile yapılır ya da uyuşmazlık varsa dava süreci başlatılır.
Bilinmesi gereken kurallar
- Tapu dışında yapılan adi yazılı satış sözleşmeleri mülkiyeti devretmez (TBK m. 237).
- Satış vaadi sözleşmesi ancak noterde düzenleme şeklinde yapılırsa geçerlidir.
- Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönem artışı 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez (TBK m. 344).
- Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Sık sorulan sorular
Satın almadan önce tapuda neye bakılmalı?
Malikin kim olduğuna, hisseli olup olmadığına, ipotek, haciz ya da tedbir şerhi bulunup bulunmadığına ve beyanlar hanesindeki kayıtlara bakılmalıdır. Ayrıca belediyeden imar durumu ve yapı kullanma izni kontrol edilmelidir.
Ecrimisil nedir?
Bir taşınmazı malikin izni olmadan kullanan kişiden, haksız kullanım süresi için talep edilebilen tazminattır. Geriye dönük en fazla beş yıl için istenebilir.
Türkiye'ye gelmeden taşınmaz satabilir miyim?
Evet. Türk konsolosluğunda ya da yerel noterde, taşınmazı ve satış yetkisini açıkça belirten fotoğraflı bir vekâletname verirseniz satış tapuda avukatınız tarafından yapılabilir.
İlgili mevzuat
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 683 vd. (mülkiyet), m. 1023–1025 (tapu sicilinin doğruluğu)
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 237–246 (taşınmaz satışı), m. 299–378 (kira)
- 2644 sayılı Tapu Kanunu
- 5737 sayılı Vakıflar Kanunu
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş niteliği taşımaz. Her dosyanın koşulları farklıdır; mevzuat ve uygulama değişebilir.
Bu konuda ön görüşme
Durumunuzu kısaca yazın; bulunduğunuz ülkenin saatine göre bir görüşme planlayalım.
Ön görüşme talep edin WhatsApp'tan yazın