Şufa (Önalım Hakkı) Davası

Paylı mülkiyete konu olan malları ilgilendiren bu dava paylı mülkiyette hak sahibi olan herhangi bir paydaşın payını satmak istemesi durumunda söz konusu olur. Bu payın satın alma hakkının diğer paydaşlara verilmesi önalım hakkıdır.

Önalım (şufa) hakkı paylı mülkiyet kurulduğunda doğmaktadır. Paydaşlardan herhangi biri payını üçüncü kişilere satmak isterse paydaşlara şufa hakkı tanınır. Şufa hakkı paylı mülkiyet kurulduktan sonra paydaşların payını üçüncü kişilere satmak istemesi durumunda kullanılabilen bir haktır.

Şufa hakkında paydaşların pay oranlarına bakılmaksızın tüm paydaşların eşit kabul edildiği görülmektedir. Paydaşlardan herhangi birinin payını kısmen veya tamamen satın alan üçüncü kişilerin diğer paydaşlara bu satın alma işlemini noter kanalı ile bildirmesi gerekir.

Dava açılacağı zaman paydaşlardan biri veya tamamı birlikte hareket edebilir. Birden fazla paydaş tarafından açılmış olan şufa(önalım) hakkı davasında hüküm verilmeden önce dosyalar birleştirilmektedir.

Şufa hakkı paydaşların yasalar aracılığı ile sahip olduğu bir haktır. Bu hakkın kullanılması sırasında önceden düzenlenmiş bir sözleşmeye veya tapu şerhine gerek duyulmaz. Hak sahibi yasalar çerçevesinde bu hakkını kullanabilir.

Şufa hakkının sözleşme kanalı ile de kurulabilmesi mümkün olurken bunun için tapunun beyanlar kısmına tescil edilmesi ve şerh düşülmesi koşulu aranır. Şufa hakkı yenilik doğurucu haklardan biridir.

Şufa Hakkının Kullanılabilmesi

Şufa hakkının kullanılabilmesi koşulların sağlandığı durumlarda mümkün olur. Şufa hakkı aynı zamanda pay sahiplerine dava açma hakkı da kazandırmaktadır. Bu hak aracılığı ile taşınmazın pay sahibi kişilerde kalması sağlanmak istenir.

Şufa hakkı Türk Medeni Kanunu uyarınca paydaşlara tanınmış olan yenilik doğurucu bir haktır. TMK 732 uyarınca bu haktan kimlerin yararlanabileceği belirtilir. Paylı mülkiyete konu paydaşlardan herhangi biri taşınmaz üzerindeki payına karşılık önalım hakkını kullanabilmektedir.

Paydaşlardan herhangi biri üçüncü kişilere payını satmak istediğinde taşınmazın pay sahipleri arasında vuku bulan ilişkinin bozulmaması ve anlaşmanın sürebilmesi adına Medeni Kanun şufa hakkını öngörmektedir. Bu hakla taşınmaz mülke ayrı bir paya sahip olarak girme yolu zorlaştırılmaktadır.

Şufa hakkının kullanılabilmesi dava yolu ile mümkündür. Dava açılacağı zaman paydaşlardan herhangi birinin payını satın almış olan üçüncü kişiler muhatap alınır. Dava açılacağı zaman süresine uygun hareket edilmesi gerekir.

Bu durumda da satışın noter tarafından bildirildiği durumlarda bildirim tarihinden itibaren 3 aylık süre geçerlidir. Satış noter kanalı dışında gerçekleşmiş ise bu durumda da satışın yapıldığı tarihin dikkate alınması ve iki yıllık dava açma süresine uyulması gerekir.

Şufa Hakkı Kullanılma Şartları

Yasal olarak şufa hakkının kullanılabilmesi için bazı şartların sağlanması gerekir. Belirli şartlar bir arada olduğunda bu hak kullanılabilir. Yasal önalım hakkı önalım olayının gerçekleşmesi durumunda kullanılabilir.

Taşınmaz paydaşlar dışındaki 3. Kişilere satılmış olmalıdır. Bunun yanı sıra satışa eş değer bir işlem yapılması durumunda da yasal önalım hakkı kullanılabilir. Yasal önalım hakkına sahip olan kimse satışın ardından bu hakkını kullanmak istemelidir.

Yasal önalım hakkına sahip olan paydaşın hakkını kullanmak istediği yönündeki tek taraflı yenilik doğuran irade beyanını yerine getirmesi icap ederken şartlar birlikte mevcut olmalıdır. Bu hak kullanılacağı zaman da dava açılması zorunludur.

Yasal önalım hakkına sahip olan paydaş ismine payın tescili yönünde karar verilmeden evvel satış bedelini ve alıcıya düşecek olan tapu giderlerini nakden yatırır. Bu bedel hâkimin belirlediği yere ve süresi içerisinde ödenir.

Satış bedeli yüksek gösterilerek önalım hakkı olanların devre dışı bırakılmak istenmesi durumunda ise muvazaa iddiasında bulunma hakkı önalım hakkı tanınan paydaşlara verilmiştir. Bu durumda kalan paydaşlar muvazaa isteme hakkını kullanarak bilirkişi incelemesi talep edebilmektedir.

Önalım Hakkı Türleri Nelerdir?

Önalım hakkı türleri arasında yasal önalım hakkı ve sözleşmeden doğan önalım hakkı bulunur. Kanun gereği paylı mülkiyete konu olan taşınmazlarda pay sahibi olan paydaşların bir paydaşın payını 3. Kişilere satmak istemesi durumunda yasal önalım hakkı mevcuttur.

Bunun yanı sıra sözleşmeden doğan önalım hakkı da bulunur. Önalım sözleşmesi yapılmak sureti ile taşınmazın maliki tarafından satılması söz konusu olduğunda diğer kişiye öncelikli önalım hakkı tanınabilir. Bu hak malikle hak sahibi arasında yapılacak olan önalım sözleşmesinden doğar. Sözleşme tapu kütüğüne de şerh edilebilmektedir.

Şufa (Önalım Hakkı) Davası Görevli ve Yetkili Mahkeme

Şufa (Önalım) Hakkı Davası söz konusu olduğunda görevli ve yetkili mahkemeye müracaat edilmek sureti ile hareket edilmelidir. Bu tür davalarda görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir.

Şufa (Önalım) Hakkı Davası açılacağı zaman taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Bu davaya ilişkin özellikle belirtmek gerekir ki şufa davasında yetkin ve deneyimli bir gayrimenkul avukatından yardım almak en sağlıklı yaklaşım olacaktır.

Şufa (Önalım Hakkı) Davası Dava Zamanaşımı Süresi

Paylı mülkiyete konu olan mallarda paydaşlara tanınan şufa hakkı kanun tarafından şartların sağlanması durumunda kabul görmektedir. Paydaşların üçüncü kişilere karşı açacağı bu dava sırasında zamanaşımı sürelerine dikkat edilmelidir.

Dava zamanaşımı sürelerinin dikkate alınmaması hak kaybı yaşanmasına yol açar. Dava açılacağı zaman satışın noter kanalı ile bildirilmesinin ardından 3 ay içinde her halükârda ise 2 yıllık süresi içinde hareket edilmelidir. Bu süreler kaçırıldığında hak düşürücü olur.

Şufa Hakkı Kullanılamayan Durumlar

Şufa hakkı paylı mülkiyete konu olan taşınmazlara yönelik bir haktır. Bu haktan feragat edilebilmesi mümkündür. Paydaşlardan payından feragat etmek isteyenin olması durumunda resmi yoldan bu işlem gerçekleştirilmek zorundadır.

Tapuya da şerh olarak koyulması gereken bu feragat işlemi ile paydaş resmi kanaldan taşınmaz üzerindeki hakkından feragat edebilir. Bunun yanı sıra bazı hallerde şufa hakkı kullanılamaz. Şufa hakkının kullanılamadığı durumlar şu şekilde sıralanabilir:

• Önalım hakkının kullanılabilmesi paydaşlar dışında üçüncü kişiye gerçekleştirilen satışlar sırasında söz konusu olur.
• Bağışlama yapılması durumunda şufa hakkı kullanılamamaktadır.
• Paydaşlar arasında yapılmış olan fiili taksim nedeni ile de ön alım hakkı kullanılamamaktadır.
• Mülkiyet elbirliği ile mülkiyet şeklinde ise önalım hakkı kullanılamaz.
• Takas, hibe veya trampa söz konusu ise şufa hakkı kullanılamaz.
• Ölüme bağlı tasarruf söz konusu ise önalım hakkı kullanılamamaktadır.
• Şirkete konulan pay sermaye için kullanılacağı zaman.
• Cebri artırma durumlarında.
• Şufa hakkından paydaşın feragati söz konusu ise.
• Tüm paydaşların payını 3. Kişiye devretmesi halinde.
• Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi söz konusu ise önalım hakkı kullanılamamaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

Şufa (Önalım) Hakkı Davası Nedir?

Paylı mülkiyete konu olan taşınmazlarda pay sahiplerinin paylarını paydaşlar dışında üçüncü kişilere satmak istemesi durumunda açılabilen şufa davası üçüncü kişilere karşı açılır. Yasal önalım hakkı ve sözleşmeden doğan önalım hakkı koşulların sağlandığı hallerde yasa gereği kullanılabilir.

Şufa (Önalım) Hakkı Davası Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?

Şufa (Önalım) Hakkı Davası söz konusu olduğunda görevli ve yetkili mahkemeye müracaat edilmesi gerekir. Bu durumda görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi olurken yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Şufa (Önalım) Hakkı Davası Zamanaşımı Süresi Ne Kadardır?

Şufa (Önalım) Hakkı Davası zamanaşımı süresi satışın noter kanalı ile bildiriminin yapılmasının ardından 3 aydır. Satış noter kanalı ile bildirilmediği takdirde ise her halükârda 2 yıllık dava zamanaşımı süresi söz konusu olacaktır. Bu sürelerin kaçırılması hak kaybına sebep olur.

Bilgi & İletişim: