İpoteğin Kaldırılması Davası

İpoteğin kaldırılması davası, ipoteğin fekki talebini ihtiva eden bir davadır. Tapıda kayıtlı taşınmazlar adına son derece mühim bir husus olan ipoteğin kaldırılması, hak kaybı yaşanmaması adına doğru bir biçimde gerçekleştirilmelidir. İpoteğin kaldırılması davasını konu alan makalemiz ile ipoteğin fekki, ipoteğin kaldırıma sebepleri, ipoteğin fekki davası gibi sürece ilişkin önemli husus ifade edilmiş olup dikkatle okunması, konu hakkında genel bir bilgiye sahip olunması adına önemlidir.

İpoteğin kaldırılması sürecinde gerçekleştirilecek işlemlerde dikkat edilmesi gereken pek çok önemli ayrıtı bulunur. Sürecin seyrine doğrudan etki edecek bu ayrıntılara dikkat edilmemesi, hatalı veya ihmali işlemler yaşanmasına ve bu nedenle beklenmeyen sonuçlarla karşı karşıya kalınmasına neden olabilir. Bu itibarla, sürecin başından sonuna kadar deneyim sahibi bir gayrimenkul avukatı ile beraber yürütülmesi elzemdir.

İpoteğin Kaldırılması (Fekki) Nedir?

Düzenlenen koşulların varlığı halinde ipotek hakkının sona ermesi neticesinde tapu kütüğünün düzeltilmesi işlemi, ipoteğin kaldırılması olarak adlandırılır. İpoteğin kaldırılması, uygulamada ipoteğin fekki ismiyle de bilinir. İpoteğin kaldırılmasına dair yasal düzenlemeler, Türk Medeni Kanunu ile İcra ve İflas Kanunu’nda hüküm altına alınmıştır. İpotek hakkının sona ermesi adına evvela ipoteğin kaldırılması için gereken koşulların oluşması ve bu sayede yolsuz bir tescilin – ipoteğin oluşması gereklidir.

İpoteğin kaldırılması için yalnızca dava yolun gidilmesi şart değildir. Lehine ipotek kurulanın tek taraflı beyanı sonucunda da ipoteğin kaldırılması mümkündür. Fakat, gereken koşulların mevcudiyetine rağmen ipoteğin kaldırılması için gereken işlemlerin yapılmaması halinde dava yoluna gitmek gerekir.

İpoteğin Kaldırılması Davası

İpoteğin kaldırılması davası, borcun, ipotekli taşınmaz sahibi yahut bir üçüncü kişi tarafından eda edilmiş olmasına karşın ipoteğin tapu kütüğünden kaldırılmaması üzerine açılır. İpoteğin fekki davası neticesinde ipoteğin kaldırılması kararı verilmesi halinde, tapu kütüğündeki ipoteğin ilgili karar gereğince terkini sağlanır. İcra ve İflas hukuku kapsamında tapu sicilini düzeltme davası olarak bilinen ipoteğin kaldırılması davasının amacı, tapuda yolsuz olarak tescil edilen ipoteğin terkini sağlamak olarak ifade edilir.

İpoteğin kaldırılması davasında ispat yükü altında bulunan taraf davacıdır. İspat, kesin delille gerçekleştirilmelidir. İpoteğin kaldırılması davası şartları ve sürece ilişkin önemli ayrıntıları izah etmeden önce, davaya ait genel bilgilerin ifade edilmesi isabetli olacaktır. Buna göre, ipoteğin fekki davasında;

• Davacı: taşınmaz maliki ya da hukuki yaradı bulunan üçüncü kişi,
• Davalı: lehine ipotek kurulan yahut ipotek hakkını devralan üçüncü kişi,
• Görevli mahkeme: asliye hukuk mahkemesi, bazı özel hallerde özel mahkemeler,
• Yetkili mahkeme: taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi,
• Zamanaşımı: herhangi bir hak düşürücü süre düzenlenmemiştir.

İpoteğin Fekki Dava Şartları

İpoteğin kaldırılması dava şartları söz konusu olduğunda; taşınmazlar için ipoteğin geçerli bir hukuki gerekçeden yoksun ya da usulüne uygun olmayan bir biçimde tapu kütüğüne tescil edilmesi gerekir. Tapudaki tescil, başından itibaren geçersiz olabilir, bunun yanı sıra sonradan meydan gelen bir nedenden ötürü yolsuz tescil haline gelebilir.

Sonradan meydana gelen bir sebep nedeniyle ipoteğin geçersiz olması söz konusu olabileceği gibi baştan itibaren geçersiz olabilir. Bu durum, ipoteğin fekki davası ile tespit edilir. Yolsuz tescile dayanılarak tapudaki ipoteğin kaldırılmasını amaçlayan işbu dava, bir yönü ile de tespit davasıdır. Tespit davaları, tazminat yahut alacak talebi ihtiva etmez. Bu nedenle arabuluculuk faaliyetine gidilmesi de söz konusu değildir.

İpoteğin Kaldırılması Halleri Nelerdir?

İpoteğin kaldırılmasını gerektiren haller, somut olayın özellikleri ve koşullarına göre pek çok gerekçeye dayanır. Bu itibarla, söz konusu halleri tahdidi sıralamak mümkün değildir. Bu hallerin birbirinden farklı birçok görünüş şekli olabilir. Bu noktada mühim olan, somut olayın tüm detayları ile birlikte yetkin bir avukata izah edilmesi ve mevcut soruna ilişkin etkin bir hukuki yardım alınmasıdır. Bu hususta, hak, zaman ve menfaat kaybı yaşanmaması adına mutlaka bir gayrimenkul avukatından hukuki danışmanlık alınması en doğru yaklaşım olacaktır.

İpoteğin kaldırılmasına neden olan halleri, uygulamada sıkça karşılaşılan durumlar ışığında sıralamak gerekirse;

• Alacağın Geçersiz Olması

İpotek, hukuken geçerli bir alacağın mevcudiyeti halinde anlam kazanmaktadır. Kimi hallerde, alacağın geçersizliği meydana gelebilir. İpotek ile birlikte teminat altına alınan alacak, yasalara veya ahlaka aykırılık ihtiva edebileceği gibi hukuki işlem ehliyetinden yoksunluk, söz konusu borç ilişkisinin kişilik haklarına ya da muvazaaya dayanması sonucu geçersiz kabul edilebilir.

Teminat altına alınan alacağın, ifade edilen haller üzerine geçersiz olması sonucunda tapudaki tescil, yolsuz tescil olarak isimlendirilir. Bu şekilde, hukuken geçerli olmayan bir alacak üzerine temellendirilerek tescil edilen ipotek için tescilin düzeltilmesi talebi söz konusu olacaktır. Alacağın hukuki anlamda geçersiz olmasını gerektiren haller, uygulamada farklı şekillerde karşımıza çıkar.

• Alacağın Sona Ermesi

İpotek, alacağın mevcudiyetine bağımlı olduğu için TBK md.131 hükmü gereğince alacağın son bulması ile birlikte ortadan kalkar. TMK md.883 hükmü gereğince borçlunun borcunu eda etmesi ile taşınmaz sahibinin alacaklıdan ipoteğin fekkine onay vermesini talep edebilir. Borçlunun bu istemi üzerine alacaklı, ipoteğin fekkine rıza gösterdiğini ifade ederek tescilin terkinini sağlayabilir. Fakat alacaklı, borcun ifasına karşın tapudaki ipoteğin terkininden kaçınabilir. Bu durumda borçlu, ipoteğin kaldırılması davası ile tescilin terkini sağlayabilir.

İpoteğin, taşınmaz maliki haricinde bir başka kişinin borcu adına da kurulabilir. Bu tür bir durumda, borcun, taşınmaz maliki tarafından ödenmesi ile ipotek son bulmaz. TMK md.884 hükmü gereğince alacak hakkı taşınmaz malikine geçer. Malik tarafından terkin isteminde bulunulması halinde ipotek sona erer.

• İpotek Sözleşmesinin Geçersizliği

İpotek sözleşmesi, ipoteğin kurulması adına hukuki sebep mevcudiyetini kanıtlar. Resmi şekil şartına tabi tutulan ipotek sözleşmesi, Tapu Kanunu md.26 gereğince tapu memuru tarafından yapılmalıdır. İpotek sözleşmesinin resmi şekil şartını haiz olmaması halinde sözleşme kesin hükümsüzlük ihtiva eder. İpotek sözleşmesi, irade bozuklukları durumlarından birinin mevcudiyeti halinde kurulmuşsa, bu takdirde de sözleşmenin iptali söz konusu olacaktır. Sözleşme taraflarından birinin ayırt etme gücünü haiz olmaması halinde de sözleşme geçersiz olacaktır.

Taşınmaz sahibinin evli olması halinde eşinin rızası olmaksızın kurulan ipotekler de hukuken geçersizdir ve bu nedenle terkini talep edilebilir. Bu durum, uygulamada en sık rastlanan hallerdendir. Aslında burada ipotek konulan taşınmazın aile konutu olması gereklidir. Ancak söz konusu taşınmazın tapuda aile konutu şerhi konulmuş bir taşınmaz olması şart değildir. Ailenin, ilgili taşınmazda yaşaması kafidir. İpotek sözleşmesinin hukuken geçersizliğinin öne sürülebileceği durumlarda kurulan ipotek, hukuki nedenden yoksun kalacağı için dava yoluyla kaldırılabilir.

• Malikin Tasarruf Yetkisini Haiz Olmaması

Taşınmaz sahibinin, taşınmazı üzerinde ipotek kurulması için tasarruf yetkisini haiz olması şarttır. Tasarruf yetkisinden yoksun malik eliyle ipotek kurulmasının istenmesi durumunda bu talebin, tapu memurunca reddedilmesi gerekir. Ancak, tasarruf yetkisi haiz olmayan malik tarafından ipoteğin tescil edilmesi halinde yolsuz tescil söz konusu olacağı için bu tescilin terkini istenebilir.

İpoteğin Kaldırılması Davasının Tarafları

İpoteğin kaldırılması davasında davalı ve davacı sıfatının usulüne uygun bir biçimde yargılamada yer alması gerekir. Aksi halde davanın reddine karar verileceği için dava tarafları oldukça önemlidir. İşbu davada davacı; üzerinde ipotek bulunan taşınmaz malikidir. Taşınmaz sahibi, yolsuz tescil nedeniyle zarar gören taraftır ve bu itibarla dava açma hakkını haizdir. İpotekli taşınmaz, şayet bir başkasına devredilirse, taşınmazın yeni maliki de dava açma hakkına sahiptir.

Taşınmaz sahibi le borçlu genellikle aynı kişidir. Fakat bazı durumlarda borçlu, malikten farklı bir kişi olabilir. Bu tür bir durumda Yargıtay kararları gereğince, üçüncü kişi borçlunun da menfaati olması nedeniyle davacı olabilmesi mümkündür. Söz gelimi, rızası alınmayan eş de bu davanın davacısı olabilir. Uygulamada görülen bir diğer durum ise, üzerinde ipotek bulunan taşınmazın paylı mülkiyete tabi olmasıdır. Bu halde, maliklerden her birinin dava açma hakkı bulunur.

İpoteğin kaldırılması davasında davalı, esasında ipotek hakkını haiz değildir ancak her nasılsa tapuda lehine ipotek kurulan kişidir. Bir diğer ifade ile tapu kütüğündeki rehinli alacaklıdır. Alacaklı, gerçek kişi veya banka gibi tüzel kişi olabilir. Yolsuz tescil edilen ipotek hakkının bir üçüncü kişiye devri halinde Türk Medeni Kanunu md.1024 uyarınca, kötü niyetin mevcudiyeti durumunda üçüncü kişi de davalı sıfatını haiz olabilir.

İpoteğin Kaldırılması Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme

İpoteğin kaldırılması davası, Hukuk Muhakemeleri Kanunu md.2 hükmü gereğince Asliye Hukuk Mahkemesinin görev alanına girer. HMK md.12 hükmü uyarınca taşınmaza konu edilen ipotek hakkına dair davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ise yetkili mahkemedir.

Bazı hallerde, uyuşmazlığın konusuna göre görevli mahkeme farklılık gösterebilir. Söz gelimi; aile konutuna dair ipotek kaldırılması halinde aile mahkemeleri görevli olurken, taraflar arasındaki uyuşmazlığın tüketici işlemine dayanması halinde tüketici mahkeme, ticari nitelikteki davalar söz konusu olduğunda asliye ticaret mahkemesi görevlidir.

İpoteğin fekki davasının görev – yetki sahibi mahkemenin dışında bir mahkemede açılması, sürecin uzamasına neden olur. Sürecin en doğru şekilde yönetilmesi için uzman desteği almak oldukça yararlı olacaktır. İpoteğin fekki davası, gerekli şartların varlığı halinde her zaman açılabilir. Bu itibarla, hak düşürücü zamanaşımı süreye tabi değildir.

İpoteğin Kaldırılması Dilekçe Örneği

İpoteğin kaldırılması dava dilekçesi, talep edilen neticenin elde edilebilmesi adına hukuki açıdan muntazam hazırlanmalıdır. İpoteğin kaldırılması koşullarının mevcudiyeti değişiklik gösterebilir. Bu nedenle, ipoteğin fekki dava dilekçesi, her bir somut olayın özellikleri ve koşullarına özgü hazırlanmalıdır. Aksi halde, işbu davada menfaat sahibi olanların hak kaybı yaşaması kuvvetle muhtemeldir. İpoteğin kaldırılması dava dilekçesinin hazırlanması ve sürecin sonlanmasına kadar, deneyimli gayrimenkul avukatı nezaretinde ilerlenmesi, maddi ve manevi hak kaybı yaşanmasına mâni olacaktır.

 

Bilgi & İletişim:

Telefon | WhatsApp	0 216 606 37 37
Adres	Fenerbahçe Mah. Fener Kalamış Cad. No:6/3 Kadıköy/İstanbul
E – Posta	info@esen.av.tr