Kentsel dönüşüm şehirlerde yaşayan insanların daha sağlıklı ortamlarda yaşayabilmesi için bazı durumlarda zaruri hale gelmektedir. Kentler insanların yaşamlarını sürdürdüğü fiziki alanlardır. Şehirleşmenin insan yaşamında önemli bir yeri bulunurken zaman zaman kentlerin fiziki yapılarında düzenleme yapılması ihtiyacı ortaya çıkar. Çeşitli nedenlerle oluşan bu gereksinimlerden biri de daha sağlıklı koşulların elde edilebilmesidir. Özellikle Türkiye açısından birinci ve ikinci derecede deprem kuşağında olunması nedeni ile bu durum daha da önemli hale gelmektedir.
Son dönemlerde yaşanan kentsel dönüşüm projeleri kapsamında kişilerin hukuki hakları gündeme gelirken kentsel dönüşüm davaları nedeni ile danışmanlık alınması gerekebilir. Kentsel dönüşüm avukatı aracılığı ile bu tür uyuşmazlıklar sonucu ortaya çıkabilecek problemlerin giderilmeye çalışıldığı görülür.
Kentsel dönüşüm belirli bir süreci de beraberinde getirir. Bu tür bir çalışma yapılması gerekli olduğunda riskli alanlarda yer alan yapıların da tespit edilmesi zorunludur. Risk unsuru taşıyan binaların tespiti aşamasında ise Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yapılacak bir dizi çalışmaya gerek duyulur.
Bakanlık yetkilendireceği kuruluşlar aracılığı ile riskli yapı tespiti yapılması gerekli olduğunda bilimsel açıdan raporlama yöntemini kullanır. Bu durumda ise riskli olarak adlandırılan binalardan çeşitli karot örnekleri alınması gerekir. Karot örneği alınırken de binanın taşıyıcı kolanlarının yanı sıra farklı bölgelerinden numune alınması zorunludur.
Kentsel dönüşüm yeniden yapılandırma kapsamında ele alınan bir çalışma yöntemidir. Kentlerin insanların yaşaması için daha güvenli ve sağlıklı hale gelmesi istendiğinde bu tür bir çalışma metodu tercih edilebilir.
Kentlerde daha iyi yaşam koşullarının sağlanabilmesi için bu tür dönüşüme gerek duyulabilir. Yapıların iyileştirilmesi, çalışma ve yaşam koşullarının daha iyi hale getirilebilmesi riskli yapıların yıkılarak yerine yenilerinin yapılmasını gerekli kılar.
Şehirleşmenin artmasına bağlı olarak kentlerde ortaya çıkan barınma problemleri önemli bir sorundur. Şehirleşme ile birlikte doğan sorunlar çözüme kavuşturulmak istendiğinde yenileme ve geliştirme projeleri aracılığı ile çalışma yapılabilir.
Birçok nedene bağlı olarak şehirlerde bozulan yapıların yeniden düzenlenmesi gerekebilmektedir. Yıkılma riski bulunan ve oturulamayacak hale gelen binaların riskli olarak adlandırıldığı bu çalışma kapsamında öncelikle riskli bölgeler üzerinden hareket edilir. Riskli bölgelerde yer alan yapılar vatandaşlar için can güvenliği ve sağlık koşulları açısından yetersiz olduğunda kentsel dönüşüm çalışmaları yapılarak yenilenir.
Kentsel Dönüşümün Hukuki Dayanağı
Kentsel dönüşüm kapsamında şehirlerin fiziki yapılarında oluşan eskimeler ve bozulmaların düzenlenmeye çalışıldığı görülmektedir. Nüfus artışı ve göç gibi nedenlere bağlı olarak kentlerde artan insan yoğunluğuna yapıların cevap vermemesi ve eskiyen binaların varlığı yaşam koşullarının iyileştirilmesini gerekli kılar.
Bunun yanı sıra deprem riskinin olması da kentlerin yeniden düzenlenmesini zorunlu hale getirmektedir. Eski binaların varlığı burada da önemli bir sorun haline gelirken insanların can güvenliğinin temin edilmesi gerekir.
Kentsel dönüşüm yapılırken kentin kültürel ve tarihi değerlerinin korunması da öncelikli amaçlar arasında yer almak zorundadır. Şehirleşmeden kaynaklanan sosyal problemlerin giderilebilmesi açısından da kentsel dönüşüm çalışmalarının önemi göz ardı edilememektedir.
Tüm bu çalışmaların yanı sıra şehirlerin geliştirilmesi ve az gelişmiş kentlerin de şartlarının iyileştirilerek gelişmiş kentler seviyesine çıkarılması kentsel dönüşümüm hedefleri arasında yer alan çalışmalardan yalnızca birkaçıdır.
Kentsel dönüşüm çalışmaları yapılırken idarenin yetkisinde hareket edilir. İdarenin yetkisi kapsamında yapılacak bu tür çalışmalar sırasında ise hukuka uygunluk ilkesi devreye girer. Kamuya ait alanların korunması ve iyileştirilmesi kentsel dönüşüm kapsamında ele alınan konular arasında yer alır.
Yollar, parklar, meydanlar kamu alanları olarak değerlendirilirken şehirde yaşanacak bir değişim ve dönüşümden bu alanların da etkilenmesi kaçınılmaz olur. Bundan dolayı da kentsel dönüşüm çalışmaları kapsamında kamuya ait alanlardan da söz etmek gerekir.
Kentsel dönüşüm yapılırken ilgili kanunların devreye girdiği görülür. Kentsel dönüşüm kanunları ve bu konuda alınan Danıştay kararları sürecin önemli bir parçasıdır. Kentsel dönüşüm davaları ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklar karşısında görülür.
Bu tür davalar söz konusu olduğunda ise kanunların yanı sıra Danıştay kararlarına bakılması gerekir. İmar kanunu olarak adlandırılan çalışma 3194 sayılı kanun maddesi uyarınca yürürlüktedir. İmar Kanunu kapsamında plansız yapılaşmanın önüne geçilmeye çalışılırken uyulması gereken kurallar da kanun koyucu vasıtası ile belirlenir.
Kentsel Dönüşüm Davaları
İmar planı yapılırken kentin tüm ihtiyaçları göz önünde bulundurulur. Bununla birlikte şehirleşmenin artması ile birlikte zaman içerisinde imar planlarında değişikliğe gidilmesi de kaçınılmaz olabilmektedir. Plansız yapılaşma ülkeler açısından sorun teşkil edebilen bir durumdur. Türkiye açısından ele alındığında ise bu durumun ciddi boyutlara ulaştığı görülür.
Kentsel dönüşüm kapsamında ilgili mevzuat ve hukuk kuralları ile bu tür çalışmaların düzenlendiği görülmektedir. Yerel yönetimler, hazırladıkları yenileme projeleri kapsamında şehirlerin yeniden inşasında gerekli olan tespitleri de yapar. Yeniden inşa veya restorasyon gibi konuların bu çalışmalar çerçevesinde ele alındığı görülmektedir.
Kentsel dönüşüm çerçevesinde yapılan çalışmalar sırasında bölgede yer alan konutların yanı sıra ticari ve kültürel alanların da dikkate alınması zaruri hale gelmektedir. Kamusal alanlarda yapılacak yenileme çalışmalarında belediyelerin meclis üyelerinin salt çoğunluk kararına gerek duyulurken il özel idareleri için il genel meclislerinin çalışma yapması gerekir. Bakanlar kurulu kararına uygun olarak da bu işlemlerin yürürlüğe girmesi mümkün olur.
6306 sayılı kanun maddesi kentsel dönüşüm adı altında yapılacak çalışmalara açıklık getirmektedir. Bu kanun maddesi uyarınca eskiyen ve içinde oturanlar açısından güvenlik tehlikesi oluşturan binaların yıkılarak yenilenmesi kapsamında çalışmalar yapılır.
Yapı malikleri bu kanun maddesi uyarınca kendilerine yapılan tebligatlara itiraz etme hakkına hukuki açıdan sahiptirler. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkilendirilen kuruluşların binaların risk tespitini yapmasının ardından bu bilimsel veriler ilgili tapu dairesi aracılığı ile maliklere tebliğ edilir. Maliklerin bu tebligatlara yasal süresi içerisinde itiraz etme hakkı bulunur. Bu yasal süre 15 gün olarak düzenlenmiştir.
Risk raporlarına itiraz edilmemesi kararın kesinleşmesi olarak kabul edilir. İtiraz edilen risk raporları içinse yeniden değerlendirme yapılarak karar verilmektedir. Bu tür süreçlerde kat maliklerinin itiraz etme hakkı bulunurken kiracı olarak bulunan kişiler için bu itiraz hakkı söz konusu değildir. Yasa kapsamınca kat malikleri riskli yapının bulunduğu yerdeki il müdürlüklerine itiraz edebilir. Ayrıca kentsel dönüşüm davası da açabilirler. Bunun yanı sıra açılacak davalardan biri de riskli alan kararlarına karşı açılan iptal davalarıdır.
Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi
Kentsel dönüşüm yapılacağı zaman yetkili belediyelerin görev aldığı görülmektedir. Yapılan çalışmalar çerçevesinde bir yerin kanunen dönüşüm alanı içerisinde olabilmesi belediye sınırları içerisinde olmasını gerekli kılmaktadır.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun bu konudaki çalışma kapsamını da belirlemektedir. Belediye kanununa göre kentsel dönüşüm projelerinin amaçları birden fazla konuyu kapsar. Buna göre eskiyen şehir yerleşimlerinin yenilenmesi ya da restorasyonu gerekli olduğunda bu kanunlar dikkate alınır.
Kentsel dönüşümün kapsamında yer alan konular arasında depreme karşı önlem alınması, kamusal alanların ihtiyaçlara uygun olarak düzenlenmesi kentin kültürel ve tarihi dokusunun korunması gibi pek çok çalışmadan söz etmek doğru olur.
- Kentsel dönüşüm yapılırken riskli yapıların tespit edilmesinin ardından yıkım kararı çıkarılır.
- Kat malikleri bu kararlara itiraz etmedikleri takdirde bina yıkılarak yeniden yapılması gerekli olur.
- Kat maliklerinin bir araya gelerek ortak karar vermesi sonucunda bir müteahhit ile anlaşması mümkündür.
- Bu tür bir anlaşma sağlanması durumunda ise kat malikleri ile müteahhit arasında kentsel dönüşüm sözleşmesi yapılması gerekir.
- Söz konusu sözleşmelerin uzmanlık sahibi avukatların nezaretinde yapılması maliklerin haklarının korunabilmesi için önem taşır.
- Bunun yanı sıra ilerleyen süreçlerde karşılaşılabilecek olumsuzlukların önlenebilmesi açısından da oldukça önemlidir.
- Avukatlar bu tür süreçlerin doğru yönetilebilmesi için hukuki destek vererek kat maliklerinin işini kolaylaştırmaktadır.
Kentsel dönüşüm icabı yapıların incelenmesi gerektiğinde öncelikle Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkilendirilecek kuruluşların yapılardan numune alması gerekir. Bu numuneler taşıyıcı kolonların yanı sıra binanın farklı yerlerinden de alınır. Yapılacak tahlil sonuçları bilimsel verileri içerdiğinden binanın yıkılıp yıkılmayacağı konusunda bir rapor hazırlanır.
Kentsel Dönüşüm Yasası, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun çerçevesinde riskli alanlarda yer alan yapıları kendisine konu edinir. Riskli alanlarda bulunmayan fakat yaşayanlar açısından risk teşkil eden yapılar da bu kanun kapsamına girer.
Malik olarak adlandırılan taraf riskli alanlardaki yapılar için kentsel dönüşüm uygulaması yapılacağı zaman risk tespiti sözleşmesi yapar. Bu sözleşme ile malik yapının riskli olup olmadığının anlaşılması için yapılacak olan masrafları karşılamayı taahhüt eder. Kanun ayrıca açık bir şekilde risk tespit masraflarının malik tarafından karşılanacağını belirtmektedir.
Kentsel Dönüşümde Hukuki Danışmanlık
Kentsel dönüşüm kapsamında maliklerle anlaşma sağlanması durumunda ve risk raporlarına da itiraz olmaması halinde binanın yıkım işlemi gerçekleştirilebilir. Ayrıca kat malikleri bir müteahhit ile de anlaşma sağladıklarında kentsel dönüşüm kira yardımı alabilmektedirler.
Kentsel dönüşümü ilgilendiren birçok konu dava konusu olabilme özelliğine sahiptir. Bu tür davalar arasında arsa payının düzeltilmesine ilişkin başvurular bulunur. Arsa paylarının doğru bir şekilde tespit edilmesi gerekir. Arsa payı oranlarının maliklerin arsa üzerinde sahip oldukları mülkiyet oranını ifade etmesi nedeni ile doğru tespiti önemlidir. Bu konuda ifade edilmesi gereken bir diğer önemli husus; azınlık haklarıdır. Bu hak kapsamında anlaşma sağlayamayan maliklerin azınlık olarak adlandırıldığı görülürken azınlıkların dairelerinin satılması kararı kanun uyarınca alınabilmektedir. Bu durumda da azınlık olarak tanımlanan ve mağduriyet yaşayan tarafların bağımsız bölümlere ilişkin olarak değer tespitine karşı iptal davası açma hakları bulunur.
Hukuki danışmanlık gerektiren birçok konu kentsel dönüşüm kapsamında devreye girebilmektedir. Maliklere tanınan haklar arasında riskli alanlarda yapılacak olan projelerde yıkım kararına itiraz hakkı da vardır.
Riskli yapıların tespitinin ardından yıkım kararı alındıktan sonra maliklerin 30 gün içerisinde iptal davası açma hakkı bulunur. Kentsel dönüşümle ilgili olarak bilinmesi gerekenlerden biri de kamulaştırma çalışmaları sırasında yürütmeyi durdurma kararı alınması söz konusu olabilmektedir.
Kamulaştırma yapılırken taşınmazın bulunduğu bölgedeki imar planına göre hareket edildiği görülür. Kamulaştırma kararı için iptal davası açılabilmektedir. Bunun yanı sıra imar planının iptali davası da açılması gerekir.
Kamulaştırma kararlarına iptal davası açılmak istendiğinde tebligatların yapılmasının ardından 30 günlük yasal süre içerisinde iptal davası açılması gerekmektedir. Kentsel dönüşümü ilgilendiren çeşitli konularda hukuki danışmanlık alınması gerekli olduğunda konusunda uzman avukatlara danışılabilir.
Kentsel dönüşüm kapsamında karşılaşılabilecek çeşitli sorunlar olabilmektedir. Kişi haklarının savunulmasının yanı sıra hukuki yanlışlıkların giderilmesi açısından da avukatlara gereksinim duyulur. Bu sebeplerle de kişi haklarının korunabilmesi avukatlar aracılığı ile mümkündür. Kentsel dönüşümü ilgilendiren her tür konuda konunun uzmanı avukatlardan destek alınması malikler açısından avantaj yaratacak bir durumdur.
Bilgi & İletişim:
| Telefon | WhatsApp | 0 216 606 37 37 |
| Adres | Fenerbahçe Mah. Fener Kalamış Cad. No:6/3 Kadıköy/İstanbul |
| E – Posta | info@esen.av.tr |
