Şufa(Önalım) Hakkı Nedir? Şufa Hakkı Nasıl Kullanılır?

Şufa hakkı, bir taşınmazın üçüncü kişiye satılması durumunda sahibine taşınmazı öncelikli olarak satın alabilme yetkisi veren, tek taraflı irade beyanıyla kurulan yenilik doğuran bir haktır. Sözleşmesel şufa hakkı ve kanuni şufa hakkı olarak iki türü vardır. Kanuni şufa hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan birinin kendi payı üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde gündeme gelir. Mirasçıların, paylara bölünmüş tereke üzerindeki hakkı kanuni şufa hakkına örnektir. Yani terekeyi oluşturan mallardan herhangi biri üçüncü kişiye satıldığında veya izaleyi şüyu davası açılıp malın satışı gündeme geldiğinde diğer mirasçıların kanundan doğan öncelikli alım hakkı vardır. Sözleşmesel şufa hakkı ise herhangi bir taşınmaz üzerinde bir başkasına öncelikli olarak alıcı olabilme hakkı tanınmasıdır. Şayet mal satışa çıkarılırsa şufa hakkı sahibi malı öncelikle satın alma hakkına sahip olacaktır. Kanuni şufa hakkı sözleşmesel şufa hakkından farklı olarak kişiye değil, paya bağlı bir haktır. Önalım hakkı da denilen şufa hakkı sağlar arası bir hukuki işlemle kurulabileceği gibi ölüme bağlı tasarruf şeklinde de kurulabilir.

Şufa Sözleşmesi/Önalım Sözleşmesi Nasıl Kurulur?

Önalım sözleşmesi benzer sözleşmeler olan alım ve geri alım sözleşmelerinden farklı olarak adi yazılı şekle tabidir (TBK m.237/3). Geri alım ve alım sözleşmelerinin geçerliliği noter ve evleviyetle tapu memuru huzurunda yapılmasına bağlıdır. Fakat önalım sözleşmesi taraflar arasında yazılı bir şekilde yapılan sözleşme ile kurulabilir. Kanun koyucunun bu sözleşme için daha basit şekil şartı aramasının sebebi uygulamada önalım iradesinin çoğunlukla kira sözleşmesine mündemiç olarak meydana gelmesidir.

Önalım hakkı taşınmazın satışı ya da ekonomik bakımdan satışa eşdeğer her türlü işlemin yapılması halinde kullanılabilir (TBK m.240/1). Yani bağışlama gibi satış etkisi doğuran bir hukuki işlemin yapılması da önalım hakkını doğurur. Taşınmazın mirasçılardan birine özgülenmesi, cebri arttırma yoluyla satışı ve kamu hizmetlerinin yerine getirilmesi ve bunlara benzer diğer bazı hallerde önalım hakkı kullanılamaz (TBK m.240/2).

Önalım hakkı hukuki nitelik olarak şarta bağlı bir alım hakkıdır. Burada sözü edilen şart taşınmazın üçüncü kişiye satılmasıdır. Satıcı veya alıcı, satış sözleşmesinin yapıldığını ve bu sözleşmenin içeriğini önalım hakkı sahibine noter aracılığıyla bildirmek zorundadır (TBK m.241/1). Şayet bu bildirim yapılmazsa taraflar arasında yapılan satış sözleşmesinden önalım hakkı sahibinin haberi olamayacağı için hakkını kullanması da mümkün olmaz. Sözleşmesel önalım hakkı tapu kütüğüne şerh verilebilen haklardandır (TMK m.1009).

Tapu kütüğüne verilen şerh önalım hakkına ayni etki tanımamakla beraber onu kuvvetlendirir. Bu sayede önalım hakkı ilgili her üçüncü kişiye karşı ileri sürülebilir.

Önalım hakkı kullanıldıktan sonra, şart olarak kabul edilen satış işlemi herhangi bir sebepten dolayı ortadan kaldırılırsa (sözleşmeden dönme veya askıda işleme icazet verilmemesi) bu durum önalım hakkı sahibi açısından hüküm ifade etmeyecektir ve şart gerçekleşmiş gibi önalım hakkı kullanabilecektir. Satış sözleşmesi ehliyetsizlik veya benzeri sebeplerle hükümsüz veya yok hükmünde ise önalım hakkı kullanılamaz. Ancak Yargıtay önalım hakkının kullanılmasını önlemek için iyi niyete uygun olmadan yapılan “gabin ilamının önalım hakkına tesiri olmamasını” kabul etmektedir. (Yargıtay 6. HD., E. 2005-336 K. 2007-72 T. 19.06.2007). Ayrıca belirtmek gerekir ki satış vaadi sözleşmesi niteliği itibariyle satış sayılamayacağı için önalım hakkının kullanılmasına imkan vermez.

Kanuni önalım hakkının kurulması için sözleşmeye gerek yoktur. Paylı mülkiyete tabi her taşınmazda kanuni önalım hakkı kendiliğinden doğar.

Şufa Hakkı Nasıl Kullanılır? Önalım Hakkını Kullanma Yolları

Şart gerçekleşip önalım hakkını kullanma imkânı hâsıl olunca hak sahibi bu hakkını; taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilmişse alıcıya, tescil edilmemiş ise satıcıya karşı dava yoluyla kullanabilir.  Önalım hakkının dava yolu dışında kullanılma imkânı yoktur. Mehaz İsviçre Hukukunda bu hakkın kullanılması için alıcı veya satıcıya yöneltilen tek taraflı irade beyanı yeterlidir.

Ülkemizde ise mehaz hukuka uygun olarak dava dışı irade açıklamasıyla kullanılabilmesi yeterli görülmüşse de uygulamada meydana gelebilecek uyuşmazlıklar düşünülmüş ve en nihayetinde bir tespit davasına gidileceği göz önünde bulundurularak bu hakkın dava yoluyla kullanılması uygun bulunmuştur.  Bir taşınmaz üzerindeki önalım hakkını kullanmak isteyen kişi yetkili mahkemeye başvurarak alım iradesini açıklamalıdır. Mahkemenin vereceği kararla önalım hakkı kullanılabilir niteliğe kavuşmuş olur.

Bu aşamada hâkim, taşınmaz mülkiyetinin bedel karşılığında hükmen önalım hakkı sahibine geçirilmesine karar vermeden önce kararlaştırılan satış bedelini ve tapu giderlerini ödemesi için önalım hakkı sahibine makul bir süre tanır. Bu süre zarfında ödeme yapılmaması durumunda alım iradesi hüküm ifade etmez ve satış önalım hakkı yokmuş gibi üçüncü kişi adına sonuç doğurur. Kanun açık bir şekilde nakden ödemeyi belirterek çek, senet gibi diğer ödeme araçlarının kullanılmasını uygun bulmamıştır. Önalım hakkının kullanılması neticesinde yapılan işlem bir satış sözleşmesinden ibarettir. Alıcı ve satıcı arasındaki ilişki bir cüzi halefiyet ilişkisidir.

Önalım hakkı ayni nitelikli bir hak olmadığı için önalım sözleşmesinin yapılmasından satış işleminin gerçekleştiği ana kadar kurulan mülkiyeti kısıtlayıcı sınırlı ayni hakların (başta ipotek olmak üzere geçit hakkı, mecra hakkı vb.) terkin edilmesi mümkün değildir. Meğerki bu önalım hakkı tapu kütüğüne şerh edilmiş olsun.

Şerh edilmeyen önalım hakkı sahibi usulüne uygun olarak kurulmuş sınırlı ayni haklara katlanmak zorundadır. Örneğin; taşınmaz üzerinde kurulan bir ipotek hakkına katlanmak ve taşınmazı bu takyidat ile almak zorundadır. Önalım hakkı sahibi taşınmazın üzerindeki kısıtlamadan dolayı uğrayacağı zararı ipotek hakkı sahibinden isteyemez. Bu zararın tazminini ancak önalım sözleşmesinin diğer tarafından talep edebilir. Burada akdi sorumluluk gündeme gelir ve TBK m.112 vd. hükümlerinin uygulanması gerekir.

Kanuni önalım hakkını kullanabilmek için paydaş olmayan bir kişiye satış gerçekleşmiş olmalıdır. Paydaşların kendi aralarındaki yaptıkları, miras hukukuna özgü kazandırmalar kanuni önalım hakkının doğmasına sebep olmaz.

Şufa/Önalım Davası Ne Zamana Kadar Açılabilir?

Sözleşmeden doğan önalım hakkını kullanmak isteyen hak sahibi, bu hak şerhedilmiş ve taşınmaz mülkiyeti alıcı adına tescil edilmişse alıcıya; aksi takdirde satıcıya karşı, satışın veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer başka bir işlemin kendisine bildirildiği tarihten başlayarak üç ay ve her halde satışın yapılmasından başlayarak iki yıl içinde dava açmak zorundadır(TBK m.242).

Aynı hak düşürücü süre kanuni önalım hakkı için de geçerlidir.

Mahkeme kararının kesinleşmesi ile taşınmazın mülkiyeti önalım hakkı sahibine geçer. Önalım hakkı sahibi mülkiyeti mahkeme kararıyla kazanır fakat tapuda herhangi bir tasarrufta bulunmak isterse tapu memurundan kendi adına tescil yapılmasını talep etmesi gerekir. Burada yapılan tescil kurucu değil açıklayıcıdır. Yargıtay’ın 11.2.1959 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararına göre tescil talebi herhangi bir süreye tabi olmadan istenildiği zaman kullanılabilir.

Yorum Yap

Your email address will not be published.