Kira Tespit Davası

Kira tespit davası, kira sözleşmesi tarafları olan kiracı ve kiraya veren için oldukça önemli sonuçlar doğuran dava olup, davaya konu kira bedelinin mahkeme tarafından tespit edilmesi talebini ihtiva eder. Kira tespit davası, kira bedelinin mevcut ekonomik koşullara göre değerlendirilmesi ve hakkaniyet ilkesi gözetilerek adil değerine uyarlanması talepli davadır. Kira bedelinin tespiti davası, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 343.maddesi ve devamı hükümlerinde düzenleme altına alınmıştır.

Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

Kira bedelinin nasıl belirleneceğine ilişkin izlenecek hukuki prosedür, TBK md.344’te düzenlenmiştir. Yenilenen kira dönemlerinde, belirli sınırlamalara tabi kalmak kaydıyla kiraya veren tarafından kiracı aleyhine değişiklik yapılması mümkündür. Kira bedelinin belirlenmesinde ilk olarak tamamlanan kira döneminde tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama referans alınarak değişim oranı tespit edilir. Kira sözleşmesi taraflarının, yeni kira dönemi için mutabık kaldıkları kira bedelinin değişim oranını geçmemesi gerekir. Kira bedelinin, değişim oranını geçmemesi şartı sadece 1 yıllık kira sözleşmeleri için değil, 1 yıldan fazla süreli kira sözleşmeleri için de geçerlidir.

Kira sözleşmesi tarafları, yukarıda ifade edilen sınırlamaya tabi kalmak suretiyle kira bedeli üzerinde anlaşma sağlayamadıkları takdirde, öngörülen şartların da gerçekleşmesiyle kira bedelinin hâkim tarafından tespit edilmesi sağlanır. Hâkim, yine ilgili sınırlamayı göz önünde bulundurmak suretiyle kiralananın durumunu ve özelliklerini değerlendirerek hakkaniyet çerçevesinde karar verir.

Kira Tespit Davası Şartları

Kira tespit davası açılabilmesi için belirli şartların karşılanması gerekir. Öncelikle, taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. Kira sözleşmesinin yazılı olması şartı yoktur. Kiracı ve kiraya veren, sözlü iradeleri üzerine de kira sözleşmesi kurabilir. İşbu davanın açılabilmesi için karşılanması gereken bir diğer şart ise hukuki yarardır. Davanın açılması ile hukuki yarar elde edilemeyecekse, kira bedelinin tespiti davası açılamaz.

Kira tespit davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise, davaya konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Davacı, görev ve yetki kurallarında hataya düştüğü takdirde davanın reddedilmesi gibi menfi sonuçlar doğabilir. Dolayısıyla dava açılmadan önce, deneyimli bir gayrimenkul hukuku avukatından hukuki yardım alınması yararlı olacaktır.

Kira bedelinin tespiti davasının ne zaman açılabileceği, uygulamada merak edilen konulardandır. Bu konu, TBK md.345 düzenlemesi ile yanıtlanmış olup buna göre işbu dava her zaman açılabilir.

Kira Tespit Davasında 5 Yıl Kuralı

Kira tespit davası, kira sözleşmesinin 5. Yılını tamamlamadan önce açılması halinde mahkeme; kira bedelinin tespit edilmesinde senelik TÜFE oranını belirler ve hakkaniyet çerçevesinde kiraya hükmeder. Kiracı ve kiraya veren arasında yapılan kira sözleşmesinde, TÜFE oranından daha az artış oranı üzerinde anlaşma sağlanmışsa mahkeme davayı reddeder. Fakat taraflar herhangi bir oran üzerinde anlaşma sağlamamış ve kiracı, TÜFE oranının altında bir kira artış oranı ile ödeme yapıyorsa ya da kira bedelini artırmaksızın ödemede bulunuyorsa, TÜFE oranına kadar artırım yapılacaktır.

Kira tespit davası, 5. Yılını doldurmuş bir kira sözleşmesine dayanılarak açılıyorsa mahkeme; TÜFE oranına bağlı kalmadan TÜFE oranı üzerinde bir artışa karar verebilir. Bu noktada mevcut piyasa ve ekonomi durumu için bilirkişi raporuna, kiracının kiralananda kaldığı süreye ve sair pek çok hususa dikkat ederek belirleme yapılır.

Kira Tespit Davasında Önemli Hususlar

Kira tespit davası, gerekli şartların varlığı halinde arzu edilen herhangi bir zamanda açılabilir. Fakat, işbu davanın ne zaman açıldığı, mahkemece belirlenen yeni kira bedelinin hangi kira döneminde uygulanacağı açısından farklılık gösterir. Kira bedelinin tespiti davası, yeni kira dönemi başlamadan otuz gün önce açıldığı takdirde mahkemece belirlenen yeni kira bedeli, yeni kira döneminin başlamasıyla birlikte geçerlilik kazanır.

Kira tespit davası, yeni kira dönemi başlamadan otuz gün önce kira bedelinin artırılacağına dair bildirimde bulunmak suretiyle yeni kira döneminde açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek yeni kira bedeli, yeni kira döneminin başlamasıyla birlikte geçerli olur. Kira bedelinin artırılacağına ilişkin otuz gün önce bildirimde bulunma şartı sağlanmadığı takdirde mahkemece verilen karar, bir sonraki kira döneminin başlamasıyla geçerli olur.

Kiraya veren ve kiracı, kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılacağına dair bir hüküm belirlemişlerse, otuz gün şartına bağlı kalınmaksızın yeni kira dönemi sona ermeden açılan kira bedelinin tespiti davası neticesinde belirlenen yeni kira tutarı, yeni kira döneminin başladığı gün itibariyle geçerlilik kazanır.

Kira bedelinin tespiti davasında verilen karar kesinleşmediği takdirde icra takibine konu edilebilmesi mümkün değildir. Fakat mahkeme kararının kesinleşmesiyle birlikte icra takibi söz konusu olabilir. Öte yandan, belirlenen yeni kira bedeline göre ödeme yapılmaması durumunda kiracının taşınmazdan tahliye edilmesi için gereken hukuki süreç işletilebilir.

Kira Tespit Davası Kim Tarafından Açılır?

Kira tespit davasının açılmasında hukuki yararı bulunan kişi, kira bedelinin tespiti davasını açma hakkını haizdir. Kira sözleşmesinin tarafları, sözleşme nedeniyle işbu davadan hukuki yararı olan kişilerdir. Dolayısıyla kira sözleşmesi kiminle yapıldıysa, davanın o kişi aleyhine açılması gerekir. Kira bedelinin tespiti davası yalnızca kiraya veren tarafından değil, kiracı tarafından da açılabilir. Kiracı, kiraya verenin yasada ifade edilen yahut sözleşmede mutabık kalınan sınırları ihlal etmek suretiyle kira bedeli tespit ederse, kira bedelinin tespiti davasını açabilir.

Söz konusu dava, kira sözleşmesine taraf kişilerce açılabileceği gibi, davaya konu edilen taşınmazın maliki ve olması halinde paydaşları tarafından da açılabilir. Eğer dava konusu iştirak halinde mülkiyete tabi ise, söz gelimi mirasçıların beraber dava açması ya da bir mirasçı tarafından açılan kira tespit davasına diğer mirasçıların da katılması gerekir. Davaya konu taşınmazın müşterek mülkiyete tabi olması halinde ise her bir paydaş, pay sahipliği oranında kira tespiti davası açma hakkını haizdir.

Son olarak, kira sözleşmesine konu taşınmazın kira sözleşmesi devam ederken el değiştirmesi halinde taşınmazın yeni maliki, eski malik ile aynı haklara sahip olacağı için yeni malikin kira bedelinin tespiti davasını açabilmesi mümkündür.

Kira Tespit Davası Dilekçesi Nasıl Hazırlanır?

Kira bedelinin tespiti talepli dava dilekçesi hazırlanırken, somut olayın önemli ayrıntılarına değinilmesi, dava sürecinin müspet seyri açısından önemidir. Dava dilekçesinin, doğru hukuki gerekçeler üzerine temellendirilmemesi halinde davacı, telafisi güç hak kayıpları yaşayabilir. Dijital ortamda paylaşılan dava dilekçesi örneklerine dayanılarak hazırlanan dava dilekçelerinin, somut olayın koşullarını ve özelliklerini ihtiva etmeyeceği sebebiyle kişi adına yarardan çok zarar getireceği açıktır. Hukuki ve usuli hatalardan uzak bir dava dilekçesi için hukuki yardım alınması daha isabetli ve yararlı olacaktır.

Kira Tespit Davası Süresi

Kira tespit davası süresine ilişkin yasal düzenleme mevcut değildir. Bu itibarla davanın ne kadar süreceğini net bir tarih vererek ifade etmek mümkün değildir. Davanın süresine; ilgili mahkemenin iş yükü ve yoğunluğu, duruşma aralıkları, delillerin mahkemeye ibraz edilmesi ve değerlendirilmesi, sürecin uzman bir avukat nezaretinde yürütülmesi gibi birçok husus etki eder. Ancak davanın ne kadar süreceğine dair takribi bir süre ifade etmek gerekirse, 1 veya 1,5 yıl süreceği ifade edilmelidir.

 

Bilgi & İletişim:

Telefon | WhatsApp	0 216 606 37 37
Adres	Fenerbahçe Mah. Fener Kalamış Cad. No:6/3 Kadıköy/İstanbul
E – Posta	info@esen.av.tr