Kentsel Dönüşümde Tapu Harcı ve Diğer Giderlerin İadesi

Kentsel dönüşüm, devlet eliyle daha sağlıklı ve yaşanılabilir yapı stokları oluşturmak adına uygulamalar geliştirilen, yasalarla çerçevelenmiş projelerdir. Kentsel dönüşüm projeleri ile riskli bölgelerde yer alan yapı ve konutlar, içinde yaşayanların tahliyesinden sonra kontrollü yıkımlar gerçekleştirilerek nitelikli yapılar haline getirilmektedir. Kentsel dönüşüm düzenlemeleri ile olası doğal afetlerde çökme riski taşıyan yapıların risksiz hale getirilmesiyle büyük yıkımların önlenmesi amaçlanmakta olup bu dönüşüm uygulamaları konforu arttıracak ve kentlere daha nitelikli yapı kazandırılmasına hizmet edecektir.

6306 sayılı ‘’Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun’’ kentsel dönüşüm sürecini düzenlemektedir. İşbu yasa riskli yapı ve konut maliklerinin kentsel dönüşüm sürecine adım atabilmesi amacıyla 10 Aralık 2018 tarih ve 30621 sayılı Resmi Gazete ’de yayımlanan 7153 sayılı Çevre Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 24. maddesi ile 6306 sayılı Kanun’un 7. maddesinin dokuzuncu fıkrası değiştirilmiştir. Bu kapsamda anılan fıkra ile 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde ortaya çıkan yeni yapıların ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis işlemleriaşamalarında muafiyetten yararlanacak ücretler belirlenmiştir. Kanun maddesinin lafzı şu şekildedir:

‘’Bu Kanun uyarınca yapılacak olan ve Bakanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi, İdare ve dönüşüme konu yapıların inşası işini yüklenen müteahhit ile malik ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerinden birinin taraf olduğu;

a) Bu Kanun kapsamındaki taşınmazların dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri ile bu Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların malik, işi yüklenen müteahhit ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerine ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri,

b) Bu Kanun kapsamındaki bir yapıdan dolayı, bu Kanun kapsamındaki parsellerde veya alanlarda veya söz konusu parsel ve alanların dışındaki parsellerde yeni bir yapı yapılması ya da mevcut bir yapının satın alınması veya ipotek tesis edilmesi işlemleri,

c) Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların işi yüklenen müteahhit, Bakanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi, İdare ve bunların iştirakleri tarafından gerçekleştirilecek ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri,

ile bu bentlerde belirtilen yapıların dönüşümüne ilişkin olarak Kanun uyarınca yapılacak diğer işlemler noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan ücret ve harçlardan, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden, bu işlemler nedeniyle düzenlenecek kâğıtlar, resmî dairelerin mal ve hizmet alımlarına ilişkin ödemeler sebebiyle düzenlenen kâğıtlar da dahil olmak üzere damga vergisinden, bu Kanun kapsamındaki yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya bunlarda işyeri bulunduğu tespit edilenlere bu amaçlarla kullandırılan krediler dolayısıyla lehe alınacak paralar, banka ve sigorta muameleleri vergisinden istisnadır. Bu Kanun kapsamındaki iş, işlem ve uygulamalar, Bakanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi ve İdarenin, sermayesinin yarısından fazlasına sahip oldukları şirketleri tarafından yürütülüyor ise, bu şirketlerce yapılan iş, işlem ve uygulamalarda da bu fıkrada belirtilen vergi, harç ve ücret muafiyetleri uygulanır.’’

Bu kapsamda kanun lafzından anılan muafiyetten müteahhit, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi, idare ve bunların iştirakleri, malik, en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerinin yararlanabilecekleri görülecektir. Yine bu kapsamda muafiyetin söz konusu olduğu işlemler ilk satış, devir, tescil, ipotek tesis işlemleridir. Muafiyetin söz konusu olduğu giderler ise yine kanun maddesinde zikredildiği üzere noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan ücret ve harçlar, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretler, bu işlemler nedeniyle düzenlenecek kâğıtlar, resmî dairelerin mal ve hizmet alımlarına ilişkin ödemeler sebebiyle düzenlenen kâğıtlar da dahil olmak üzere damga vergisi, 6306 sayılı kanun kapsamındaki yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya bunlarda işyeri bulunduğu tespit edilenlere bu amaçlarla kullandırılan krediler dolayısıyla lehe alınacak paralar, banka ve sigorta muameleleri vergisi olup kanun maddesine göre muafiyet kapsamında olan kişilerden bu giderler alınamayacaktır.

Yine 6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği 16. maddesinin 9. Fıkrasına bakıldığında:

‘’Kanun kapsamındaki vergi, harç ve ücret muafiyetleri, uygulama alanındaki mevcut yapıların imar mevzuatına uygun olup olmadığına bakılmaksızın, Kanunun 7. maddesinin dokuzuncu ve onuncu fıkraları ile bu maddenin on ila on ikinci fıkralarında belirtilen şartlar dahilinde uygulanır.” hükmü görülecektir. Bahsi geçen kanun ve yükümlülük maddelerine bakıldığında kanunda sayılan kişilerin belli ücretlerden muaf olduğu görülmektedir.

Fakat sözü geçen bu düzenlemelere rağmen tapu müdürlükleri ve vergi daireleri tapu harçlarını talep etmeye devam etmektedirler. Bu konumdaki malikler, tapu harcı başta olmak üzere kanunda geçen ödemeleri yapmaları durumunda, geriye dönük 5 yıl içerisindeki işbu ödemeleri geri alabilmeleri mümkündür.

6306 sayılı kanun uyarınca kentsel dönüşüme tabi tutulan riskli yapının satışının tapu harcından muaf olmasına rağmen, tapu harcının tahakkuk ettirilip harçlar alındıktan sonra devir işlemlerinin yapılması, vergilendirme hatası karamı üzerinde durmayı gerektirir. Bu nedenle tapu harcı kendisinden haksız olarak tahsil edilen taraf, öncelikle idari mercilere başvuru yaparak tapu harcının iadesini talep etmelidir. Vergi hatasını düzeltme işlemi; haksız olarak tapu harcı ödeyen tarafın, tapu harcını tahakkuk ettiren tapu dairesinin bölgesindeki vergi dairesine yapacağı başvuru ile kendisinden haksız olarak tahsil edilmiş olan tapu harcının kendisine iade edilmesini talep etmesiyle gerçekleştirilir. Bu aşamaya itiraz aşaması da denebilir. Bu başvuruya; vergi tahsil alındısı, tapu fotokopisi, riskli yapı belgesi, riskli yapı muafiyet belgesi ve sözleşme örneği de eklenmelidir. İlgili vergi dairesinin, iade başvurusuna İYUK hükümlerine göre 60 gün içerisinde cevap vermesi gerekmektedir. Bu süre zarfında cevap verilmemesi halinde açıkça red olunduğu kabul edileceğinden bu sürenin dolduğu tarihten itibaren yahut talebin açıkça reddedilmesi halinde 30 gün içerisinde Gelir İdaresi Başkanlığı’na şikayet şeklinde başvuru yapılır. Gelir İdaresi tarafından da işbu şikayet başvurusuna karşı bir ret kararı verilmesi halinde 30 günlük süre içerisinde Vergi Mahkemesi’ne dava açılması gerekmektedir. Yetkili ve görevli mahkeme tapu harcını tahsil etmiş olan vergi dairesinin bulunduğu yerdeki Vergi Mahkemesi olup Gelir İdaresi Başkanlığı’na karşı, vergilendirme hatasının düzeltilerek harcın iadesiyle ilgili dava açılabilmektedir. Dava dilekçesine riskli yapı belgesi, riskli yapı olması nedeniyle harçtan müstesna olduğunu gösterir muafiyet belgesi, satış sözleşmesi, vergi tahakkuk evrakı, vergi tahsil alındısı ve az önce ifade ettiğimi tüm idari mercilere başvurulmuş olunduğunu gösterir dilekçeler eklenmelidir.

Yargılama sonucu mahkeme Vergi Dairesi’nin tapu harcını iade etmemesi durumunda Vergi Dairesine hesap numarası bildirilir ve 30 günlük süre içinde yatırması beklenir. 30 gün sonunda Vergi Mahkemesinin kararı ibraz edilerek ilamlı icra yoluyla icra takibi başlatılabilir. 

Bu hususu destekler nitelikteki emsal kararlar ise şunlardır:

T.C. İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 5. Vergi Dava Dairesi E. 2016/2321 K. 2017/5 T. 5.1.2017:

‘’6306 Sayılı Yasanın uygulaması sırasındaki bazı tereddütlerin giderilmesi bakımından da Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 16/9-1. Maddesinde ve Kanunun amacına uyacak şekilde yapılan 25.07.2016 tarihli değişikler ile Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların ilk satışı devri ve tescili işlemlerinin de tapu harcından muaf olduğu vurgulanarak konuya açıklık getirilmiş bulunmaktadır.

Bakılan uyuşmazlıkta, satışa konu bağımsız bölümün 6306 Sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki” Kanuna göre Tapu sicilinde “6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır” şerhi bulunan İstanbul İli, ….İlçesi, …..Mahallesi sınırları içerisindeki …. pafta, …. ada, …. parselde kayıtlı “….. Apartmanı”nı yıkılıp yeniden yapıldıktan sonra 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır şerhi bulunan ….numaralı bağımsız bölümün ilk satışı işlemi olduğu sabit olduğundan yukarıda belirtilen mevzuat uyarınca davacıdan tapu harcı tahsiline ilişkin işlemde hukuka uyarlık bulunmadığından davacı itirazının kabulü gerekmiştir.’’

T.C. İstanbul 5. Vergi Mahkemesi Esas No: 2016/2545 Karar No: 2016/2768 Karar Tarihi: 21.12.2016

‘’Dava dosyasının incelenmesinden davacının ….Ada …. Parsel …. Blok ….No’lu taşınmazı mülkiyetine aldığı, bu işleme yönelik olarak davacı hakkında bilahare tapu harcı tarhiyatı yapıldığı ve vergi ziyaı cezası kesildiği, davacının taşınmaz edindiği bölgenin kentsel dönüşüm projesi kapsamında olduğu ve taşınmazın bu kapsamda inşa edilerek teslim edildiği anlaşılmıştır.

Davacının satın aldığı söz konusu taşınmaza ilişkin olarak ilgili yasalarda yer alan istisna hükümleri gereği tapu harcı alınması mümkün değildir.

Açıklanan nedenlerle davanın kabulüne; dava konusu tapu harcı ve vergi ziyaı cezasının kaldırılmasına…’’

Tapu Harcı iadesi için dilekçe örneği:

FAYDALANILAN KAYNAKLAR:

1- KENTSEL DÖNÜŞÜME KONU YAPILARDA, ÖDENEN TAPU HARÇLARI İADE ALINABİLİR – Hukuki Haber

2- Av. Volkan ALKILIÇ – KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINDA TAPU HARÇLARI BAŞTA OLMAK ÜZERE HARÇ, VERGİ VE DİĞER ÜCRETLERİN İADESİ (hukukihaber.net)

3- Kentsel Dönüşümde Müteahhitten Daire Satın Alan Tüketici Ödediği Tapu Harcını Dava Yoluyla Geri Alabilir. – Avukat Ahmet Can

Yorum Yap

Your email address will not be published.