Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Nasıl Hesaplanır

I. ARSA PAYI KAVRAMI

Gönümüzde meskenlerin büyük bir çoğunluğunu apartman daireleri oluşturmaktadır. Bu apartman daireleri yani bağımsız bölümler takdir edileceği üzere birçok farklı kişinin mülkiyetinde bulunmaktadır. Apartmanlarda, apartmanın üzerinde bulunduğu arsalar da müşterek mülkiyet olup hisseler “arsa paylarıyla” belirlenmiştir. Arsa payları, bağımsız bölümlerin arsa paysız devrinin mümkün olmaması, arsa payı ile kat irtifakına ya da kat mülkiyetine konu bağımsız bölüm birbirlerinden ayrılmaması, birbirlerinden bağımsız olarak devredilememesi ve ana gayrimenkulde, kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulmamış arsa payı bırakılamaması sebebiyle bağımsız bölümün mülkiyetiyle ayrılmaz bir bütündür. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Tarifler başlıklı 2. maddesi arsa payının tanımını yapmıştır. Buna göre “Arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payı” arsa payı olarak ifade edilmiştir. Yine aynı kanunun Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Niteliği başlıklı 3. maddesi arsa payının nasıl kurulacağını “Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.” şeklinde açıklamıştır.

Arsa payı, bir taşınmaz üzerinde oluşan çoğu hak ve yükümlüklerin, ana taşınmazı oluşturan bağımsız bölümlere arsa payı oranında dağıtılması sebebiyle oldukça önemli bir kavramdır. Taşınmaz sahipleri ana gayrimenkulün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olmakta ve aksine sözleşme olmadıkça ortak yerler üzerindeki kullanım hakları arsa payı ile orantılı olarak belirlenmektedir. Her bir bağımsız bölüm maliki aralarında başka bir türlü anlaşma olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderleri ile giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdürler.

Arsa payı hesaplaması, bağımsız bölümün değeri, büyüklüğü, iş yeri veya mesken olarak kullanılma özellikleri gibi bağımsız bölümlerin değerini etkileyebilecek tüm unsurların dikkate alınarak yapılması gerekmektedir. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilmektedir.

II. KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARINDA ARSA PAYI 

            Kentsel dönüşüm projelerinde yasalara göre konut malikleri, isterlerse kendi olanakları dahilinde eski binaları yıkıp yerine yenisini yaptırabilirler. Kendi olanakları yeterli olmayan gayrimenkul sahipleri ise müteahhit firmaları ile anlaşma yaparak, kentsel dönüşüm kapsamlarından yararlanabilirler. Bu kapsamda müteahhitlerle genellikle kat karşılığı anlaşma yapılmaktadır.

Kentsel dönüşüme dahil edilen riskli yapılarda, kat mülkiyeti ya da kat irtifakı var ise arsa payları doğru şekilde hesaplanmalı ve paydaşların arsa payları doğru şekilde sağlanmalıdır. Ancak bu şekilde tapu kaydında tüm paydaşların muvafakatı bulunarak yeni yapılacak yapı üzerindeki hakları hakkaniyetli şekilde sağlanabilir. Ana yapıda bulunan bağımsız bölümlerde paydaşlar arasında hak kaybı olmaması için alanın hesabı ve bağımsız bölümlerin metrekare hesabı ideal biçimde yapılmalıdır. Kentsel dönüşüm sonrası geçerli olacak arsa payı, konutun m2 türünden büyüklüğü ve bağlı bulunduğu belediye tarafından belirlenen rayiç bedeli göz önünde bulundurularak, arsa sahibi ile müteahhidin belirlediği paydır. Gayrimenkulün metrekare cinsinden büyüklüğü, arsa payını belirlemede temel faktördür. Özellikle kentsel dönüşüm projelerinde müteahhitle yapılan anlaşmalarda kat irtifakının ve hisse haklarının gözetilmesi için metrekare hesabının yapılması gereklidir. Metrekare hesabı yapılırken taşınmazın rayiç bedelinden de yararlanılabilir. Arsanın metrekaresi, ana yapının ve bağımsız alanların metrekare oranına göre kat mülkiyeti dahilinde arsa payı hesaplanabilir. Dairelerde metrekare hesabı yapılırken odaların ve kullanılan alanların ölçüsüne göre belirleme yapılır. Arsa payı hesaplama sisteminde ise kolonlar, girişler, kullanılan ve kullanılmayan tüm bölümler dahil edilir.

Evi kentsel dönüşüme girecek olan vatandaşlara fikir olması sebebiyle kabaca bir formül paylaşmak gerekirse dairenin arsa payı, konut metrekare oranına göre aşağıda yer aldığı şekilde hesaplanır;

Parselin toplam 1.000 metrekare olduğu düşünülürse; bahsedilen apartmandaki tüm bağımsız bölümlerin satış bedeli 1.560 bin TL olarak kabul edebiliriz. Kat mülkiyeti sahibinin bölüm dairesi 90 metrekare ve rayiç değerin 150 bin TL olduğunu varsayabiliriz.

Dairenin arsa payı, konut metrekare oranına göre aşağıda yer aldığı şekilde hesaplanır;

• Konutun metrekaresi: 90
• Rayiç değeri: 150 bin TL
• Arsa payı oranı: 150 bin/ 1.560 bin= 15/ 156

Hesap sonucu;

1000/ 156= 6,41

6,41 x 15= 96,153 metrekare

Arsa payı oranı olarak hesaplanır. Online otomatik hesaplama sistemleri ile konut ve tüm gayrimenkullerin değeri girilerek, arsa payı hesaplaması yapılabilir.

Bilgi & İletişim: