• info@esen.av.tr

    E-Posta Adresi

  • +90 216 606 37 34

    Telefon

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi *2023 Tüm Detaylar

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi *2023 Tüm Detaylar

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da bilinir. Bu sözleşmeler aracılığı ile arsa payı sahipleri ile yüklenici arasında karşılıklı olarak edimlerin yerine getirileceği ifade edilir. Karma nitelikli ve çift yönlü sözleşme olması ile öne çıkan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri kanunda öngörülen bir şekil şartına tabi değildir.

Bununla birlikte Tapu Kanunu ve Noterlik Kanunu kapsamında resmi olarak hazırlandığında yasal anlamda geçerlilik kazanır. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibi maddi bir bedel ödemeden daire sahibi olurken yüklenici de yapacağı inşaata karşılık kendi payına düşlen daireleri alır. Bu sözleşmeler hazırlanırken tüm ayrıntıların düşünülmesi ileride karşılaşılabilecek problemlerin önlenmesi açısından gerekir.

Netice itibariyle, karşılıklı hak kayıplarının yaşanması engellenebilir. Kat karşılığı ya da arşa karşılığı inşaat faaliyetleri günümüzde sıklıkla karşılaşılan uygulamalardan biridir. Artan konut ihtiyaçları, yapı stoklarının eski olması, arsa sahiplerinin deprem bölgelerinde oluşan risklere bağlı olarak binalarını yenileme talebi bu faaliyetlerin oluşmasında etkendir.

Bahse konu sözleşmeler Borçlar Kanunu’nda düzenlenmemesine rağmen Borçlar Kanunu’nda yer alan eser sözleşmesi ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesi unsurlarını barındırması bakımından karma bir sözleşme olarak ortaya çıkar. Sözleşme kapsamında arsa sahibi arsanın belirli paylarını müteahhide devretmeyi taahhüt ederken bunun karşılığında da müteahhit arsa üzerinde inşa edeceği binaya ait bağımsız bölümlerden belirlenmiş olanları arsa sahibine teslim etme borcu altına girer.

Uygulama sırasında arsa payları inşaatın ulaştığı seviyeye bağlı olarak kısmi olarak da müteahhide devredilebilmektedir. Müteahhide verilebilecek yetkilerden biri de devredilen arsa paylarının üçüncü kişilere satışıdır. Bu yetki kapsamında müteahhit kendisine devredilen arsa paylarını üçüncü kişilere satabilmektedir. Şimdi, söze konu sözleşmeyi daha yakından inceleyelim.

Kat Karşılığı inşaat Sözleşmesi Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin yanı sıra eser sözleşmeleri de içinde barındıran karma bir sözleşme türüdür. Bu sözleşme kapsamında arsa sahibi belirli bir arsa payını yükleniciye devrederken yüklenici de bunun karşılığında sözleşmede yer alan niteliklere haiz bir eser ortaya çıkarır.

6098 sayılı yürürlükteki Türk Borçlar Kanunu kapsamında sözleşmelerin geçerliliği taraf iradelerinin birbiri ile uyumlu olmasına bağlıdır. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde resmi olarak hazırlanmış olma durumu geçerlilik sebebidir. İfade edilen sözleşmeler noter kanalı ile ya da tapu dairesinde resmi olarak hazırlanmalıdır. Aksi takdirde hukuki geçerliliği haiz olmayacaktır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri fesih ile sonlandırılabileceği gibi sözleşmenin ifa edilmesi de sözleşmenin sonlanma nedenidir. Bunun yanı sıra ifa dışındaki bazı hallerde de sözleşme sonlanabilir. Yüklenicinin vefatı veya kusur atfedilemeyecek derecedeki imkânsızlık halleri de sözleşmeyi sonlandırabilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri her iki tarafa da karşılıklı olarak borç ve alacak yükler.

Tam iki taraflı sözleşme olma özelliği de bu yönünden kaynaklanır. Arsa sahibi sözleşme uyarınca kararlaştırılan arsa paylarının devrini müteahhide yapmayı taahhüt ederken müteahhit de binayı tamamlayarak belirlenen bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi kabul eder. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ani edimli borç ilişkisini, doğurur. Bu sebeple de borcun ifası gerçekleştiğinde sözleşme sona erer.

Kat Karşılığı inşaat Sözleşmesinin Feshi

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde fesih, sözleşmenin tarafları bağlayıcılığını ortadan kaldırmaktadır. Fesih işlemi ile sözleşme ileriye yönelik olarak hukuki sonuçlar doğurmaktadır. Türk Borçlar Kanunu kapsamında yüklenicinin işe zamanında başlamaması durumunda ve arsa sahibinin bu konuya yönelik bir sorumluluğu yoksa teslim tarihi beklenmeden fesih yapılabilir.

Yüklenicinin ayıptan kaynaklanan sorumlulukları varsa, sözleşmeye ciddi derecede aykırılıklar söz konusu ise, eserdeki ayıp eserden beklenen faydayı çok güçleştiriyorsa arsa sahibi sözleşmeyi feshedebilir. Arsa sahibi yüklenicinin ayıplı eser teslim etmesi durumunda kusur oranında bedelden indirim talep edebilir. Aşırı masraf gerektirmeyen kusurlarda ise masrafları yüklenicinin karşılaması kaydıyla onarım talep edebilir.

Arsa sahibi fesih işlemini yapacağı zaman yükleniciye ihtar çekilmesi gerekir. Eserin tesliminden itibaren 5 yıllık sürede fesih hakkı kullanılabilir. Yüklenicinin ağır kusurlu olduğu durumlarda ise bu süre 20 yıldır. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri iki tarafın anlaşması yolu ile feshedilebileceği gibi uyuşmazlık çözümlenemediğinde mahkeme yolu ile de feshedilebilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri kapsamında edimin ifa edilmiş olması borcun sona ermesi anlamına gelir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin şekil şartına ilişkin hususlara değinmeden önce özellikle vurgulamak gerekir ki, işbu sözleşmenin düzenlenmesi, feshi veya sözleşme sebebiyle yaşanan uyuşmazlıkların giderilmesinde yetkin bir gayrimenkul hukuku avukatından yardım almak, hak kaybı yaşanmaması adına en doğru yaklaşım olacaktır.

Kat Karşılığı inşaat Sözleşmesi Şekil Şartı

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri çift taraflı ve karma sözleşmeler arasında yer alır. Bu sözleşme kapsamında taraflar karşılıklı olarak edimleri yerine getirmekle yükümlü olur. Kanunda öngörülen bir şekil şartı olmamasına rağmen Noterlik Kanunu ve Tapu Kanunu kapsamında bu tür sözleşmelerin resmi olarak hazırlanması gerekir.

Resmi şekilde hazırlanan sözleşmeler noter huzurunda ya da tapu dairesinde imzalanmalıdır. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği resmi biçimde yapılmış olmalarına bağlıdır. Aksi durumda tarafları bağlayıcılığı bulunmaz. Eser sözleşmelerin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri özel bir geçerlilik şekline tabi değildir.

Karma sözleşme olması nedeni ile kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde taşınmaz mülkiyetinin devri borcu doğmaktadır. Bu özellik nedeni ile sözleşmenin resmi şekilde yapılmış olması zorunludur. Şekle aykırılık kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde geçersizlik sebebidir. Şimdi, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin sorumluluklarına mercek tutacağız.

Kat Karşılığı inşaat Sözleşmesinde Arsa Sahibinin Sorumlulukları

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde taraflar çeşitli edimleri yerine getireceklerine dair taahhütte bulunur. Arsa sahibi ve yüklenici arasında imzalanan bu tür sözleşmeler kapsamında her iki taraf da sorumluluk üstlenir. Arsa sahibinin sorumlulukları arasında arsanın belirli payının mülkiyetini yükleniciye devretmek yer alır. Bu devir sırasında arsanın sorunsuz olması koşulu aranır. Arsa üzerindeki imar problemleri veya farklı sorunların giderilmiş olması gerekir.

Kat Karşılığı inşaat Sözleşmesinde Zamanaşımı Süresi

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde taraflar karşılıklı olarak yükümlülük altına girer. Edim ilişkisi açısından taraflara borç yükleyen bu tür sözleşmelere uyulmadığında uyuşmazlık oluşur. Bu tür durumlarda ise hukuk yoluna başvurulması gerekli olur. Edim ayıplı şekilde teslim edildiğinde arsa sahibi bunu yükleniciye süresi içerisinde ihtar yolu ile bildirmelidir.

Gizli ayıp söz konusu ise ayıbın öğrenildiği tarihten itibaren bildirimin gerçekleştirilmesi gerekir. Ayıplı edimden kaynaklanan başvurularda zamanaşımı 5 yıldır. Bunun yanı sıra yüklenicinin ağır kusuru varsa zamanaşımı süresi 20 yıldır. Yasal süreler sebebiyle hak kaybı yaşanmaması adına Zamanaşımı süresine dikkat etmek icap eder.

Kat Karşılığı inşaat Sözleşmesi Feshi Davası Ne Kadar Sürer?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde tarafların karşılıklı irade beyanı ile fesih yapılabileceği gibi anlaşma sağlanamazsa mahkeme yoluna başvurmak sureti ile de fesih işlemi yapılabilir. Dava açılacağı zaman Asliye Hukuk Mahkemesi’ne başvurulur. Tarafların tacir olarak sözleşmede görünmesi halinde ise başvurulması gereken mahkeme Asliye Ticaret Mahkemesi’dir.

Mahkeme yolu ile gerçekleştirilecek fesih işlemlerinde mahkemenin fesih nedenlerinin varlığını ve haklılığını tespit edebilmesi gerekir. Bu tür davaların kapsamına bağlı olarak sonuçlanma sürelerinde değişiklik olabilir. Ayrıca, davada deneyimli bir taşınmaz hukuku avukatından yardım almak, sürecin kısa zamanda sonuçlanması adına yararlı olacaktır.

Kat Karşılığı inşaat Sözleşmesi Tapuya Şerh

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde tarafların başvurusuna bağlı olarak tapuya şerh düşülebilir. Bu işlem için sözleşmeye konu olan arsanın tapu siciline müteahhit lehine olacak şekilde “kat karşılığı inşaat hakkı bulunmaktadır” biçiminde şerh konulabilmektedir. Sözleşme sürdüğü müddetçe ya da sözleşmenin feshi gerçekleşmediği takdirde bu şerhin kaldırılması istenememektedir.

Sözleşme feshedildiğinde ise kat karşılığı inşaat sözleşmesi terkini yani şerhi kalkar. Şimdi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi örneği ve Yargıtay kararları gibi uygulamada merak edilen, birçok kişi tarafından da araştırılan belge ve karar örneklerine değineceğiz. Bu hususları merak eden ziyaretçilerimizin ilgili alt başlıkları dikkatle incelemesini tavsiye etmekteyiz.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneği

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde örnek bir şablon veya taslak üzerinden hareket edilmesi, gelecekte telafisi güç ve hatta kimi zaman imkansız kayıpların yaşanmasına sebebiyet verebilir. Dolayısıyla, bu aşamada benimsenmesi gereken en sağlıklı yaklaşım, somut olayın özellikleri ve koşulları da gözetilerek deneyimli bir avukat marifetiyle dilekçe düzenlenmesidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Yargıtay Kararları

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri sebebiyle taraflar arasında çeşitli ihtilaflar söze konu olabilir. Bu ve benzer ihtilaflı durumlar sebebiyle yargıya taşınan uyuşmazlıklarda ise taraflar, mevcut dosyaları ile benzerlik gösteren dosyalar hakkında Yargıtay’ın ne yönde karar verdiğini merak eder. Bu nedenle, kat karşılığı inşaat sözleşmesi Yargıtay kararları merak konusudur.

  1. Hukuk Dairesi 2021/131 E. ,  2021/1447 K.

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik verilen hüküm süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

– K A R A R –

Davacı vekili; davacının maliki olduğu taşınmazlar üzerine kat karşılığı inşaat yaptırılması ve sair işlerin yürütülmesi için davalı …’yi vekil tayin ettiğini, ancak davalı … tarafından davacının menfaatine aykırı hareket edilerek diğer davalı … ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini ve davacıya ait … ili … ilçesi … Köyü 206 ada 2 nolu parselde yer alan taşınmazın 1/2 hissesinin de davalı …’e devredildiğini belirterek, davacı adına davalılar tarafından yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, davalı …’e yapılan satışın iptali ile tapu kaydının davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı … vekili; davacının bilgi ve talimatına göre hareket ettiğini belirterek davanın reddini talep etmiştir.

Davalı … vekili; tüm işlemlerin davacının vekili olarak diğer davalı aracılığıyla usulüne uygun bir şekilde yürütüldüğünü, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin gereğinin, sözleşmedeki %30’luk imar oranının henüz gerçekleşmemesi nedeniyle yerine getirilemediğini belirterek davanın reddini talep etmiştir.

İlk derece mahkemesince, parsel bazında konut alanında inşaat oranının %10 olduğu, sözleşme yapılırken … ilçesi … köyünde davacı adına kayıtlı 206 ada 2 nolu parsel ile 206 ada 3 nolu parsel üzerinde inşaat yapabilme yüzdesinin %30 olmasının kararlaştırıldığı, idarenin düzenlemesi karşısında inşaata başlanması mümkün olduğundan sözleşmenin iptalini gerektirecek koşullar oluşmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.

Dosya kapsamına göre, davacı tarafından davalı …’ye 13.02.2007 tarihinde ilk vekâletnamenin, 28.06.2007 tarihinde ikinci vekâletnamenin verildiği, bu vekâletnamelerde davacıya ait 2. ve 3. nolu parsellerle ilgili olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılmasının amaçlandığı, bundan sonra vekil tarafından diğer davalı … ile 28.06.2007 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlendiği, bu sözleşmenin düzenlenmesinden sonra 22.08.2007 tarihinde davacı vekili tarafından 2 nolu parselin 1/2 payının dava dışı … İnşaat Ltd. Şti.’ne devredildiği, … İnşaat Ltd. Şti. tarafından da 18.06.2009 tarihinde dava dışı …’a devredildiği,… tarafından da 27.07.2009 tarihinde davalı …’e devredildiği, davalı …’in cevap dilekçesinde de kat karşılığı inşaat sözleşmesinin gereğinin, sözleşmedeki %30`luk imar oranının gerçekleşmemesi nedeniyle yerine getirilemediğini belirttiği anlaşılmış, tüm bu hususlar dikkate alındığında, davalı …’e devredilen 2 nolu parselin 1/2 payının kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği devredildiği anlaşılmaktadır. Dava tarihi itibariyle %30’luk imar oranı şartının gerçekleşmediği anlaşılmakta ise de mahkemece imar değişikliğinin gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılıp, gerçekleşmemiş ise makul bekleme süresinin de geçtiği dikkate alınarak davacının fesih ve tapu iptal talebinin değerlendirilmesi gerekirken eksik inceleme ile karar verilmesi doğru olmamış, hükmün bozulması uygun bulunmuştur.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine, 06.04.2021 gününde oy birliğiyle karar verildi.

Sıkça Sorulan Sorular

  • Kat Karşılığı inşaat Sözleşmesinde Müteahhidin Hakkı Yüzde Kaçtır?

Müteahhidin binayı yenilemesi durumunda arsa payı ve buna bağlı olarak da bina değeri üzerinden belirli bir yüzdelik oranı belirlenir. Karşılıklı anlaşmaya bağlı olarak da bu oranlarda değişiklik olabilmektedir.

  • Kat Karşılığı inşaat Sözleşmesi Feshi Nasıl Yapılır?

Sözleşme feshi tarafların ortak iradesi ile ve anlaşma yolu ile olabileceği gibi mahkemeye başvuru yapmak sureti ile de olabilir.

  • Kat Karşılığı inşaat Sözleşmesini Kim Yapar?

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri yüklenici ile arsa sahibi arasında imzalanan karma sözleşme türünde bir anlaşmadır. Bu sözleşme kapsamında taraflar karşılıklı olarak yükümlülük altına girer.

  • Kat Karşılığı inşaat Sözleşmesi Nasıl Düzenlenir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noter kanalı ile ya da tapu dairesinde resmi olarak düzenlenir. Kanunda belirtilen bir şekil şartı olmamasına rağmen sözleşmenin geçerli olması resmi olarak hazırlanması ile mümkündür.

  • Kat Karşılığı inşaat Sözleşmesi Mutlaka Noterde mi Düzenlenmelidir?

Noterde ya da tapu dairesinde düzenlenmeyen bir sözleşme geçersiz olur. Bu sebeple sözleşmenin noter huzurunda ya da tapu dairesinde resmi olarak hazırlanmış olması hukuki değer taşımasında etkendir.

 

Bilgi & İletişim:

Telefon | WhatsApp 0 216 606 37 37
Adres Fenerbahçe Mah. Fener Kalamış Cad. No:6/3 Kadıköy/İstanbul
E – Posta info@esen.av.tr

Yorum Yap

Your email address will not be published.