Riskli Alan ve Riskli Yapı

Riskli alan olarak tanımlanan kavram, can ve mal kaybı yaşanmasına yol açabilecek derecede kusurlu olan yerleşim alanları için kullanılır. Bu tür yerleşim alanlarının zemin yapısının yanı sıra binalar açısından da sakınca yaratabilecek özelliklere sahip oldukları görülmektedir. Riskli alanlarda yapılacak binalar için hazırlanan imar planları farklı özellikler gösterir.

Riskli yapı dendiğinde ise oturum sırasında yaşayanların can ve mal güvenliğini tehdit edebilecek özelliklere sahip binalardan söz edilir. Bu tür binalar hasarlı olabileceği gibi geçmiş teknolojilerle yapılmış olmaları nedeni ile yıpranmış ve eskimiş binalar da olabilirler.

Riskli alan içerisinde bulunan binaların riskli yapı olarak adlandırılması söz konusu olurken riskli yapılar farklı alanların sınırları içerisinde de bulunabilir. Riskli yapıların belirlenmesi gerekli olduğunda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın yapacağı çalışmalar kapsamında süreç başlatılır.

Riskli yapılar tespit edilirken Bakanlık yetkilendirdiği kuruluşlar vasıtası ile binalardan parça alınarak laboratuvar ortamında bilimsel incelemeye tabi tutulmasını sağlar. Bu raporlar hazırlanırken binaların taşıyıcı kolanlarından ya da farklı noktalarından karot alınarak test edilir. Çıkan rapor sonuçları ilgili tapu daireleri aracılığı ile de kat maliklerine tebliğ edilir. Binanın riskli bulunması duyurumunda yıkılma kararı alınması kaçınılmaz olur.

Bunun yanı sıra kat malikleri açısından da bazı hukuki hakların varlığından söz etmek gerekir. Tebliğ edilen raporlara kat malikleri yasal süresi içerisinde itiraz etme hakkına sahiptir. Bu itiraz işlemi ile yıkım kararı durdurulur. Fakat incelemenin ardından binanın riskli olduğu ikinci kez onaylanması durumunda da yeni kararın kat maliklerine tebligatı gerçekleşir.

Riskli Alan Nedir?

Riskli alan olarak tanımlanan yerler üzerindeki yapılaşmanın yol açabileceği can ve mal kayıpları nedeni ile risk taşıyan mekanlardır. Bölgenin riskli alan ilan edilmesi için koşulların sağlanmış olması gerekmektedir. Bunun yanı sıra riskli alanlar zemin yapısı itibarı ile yerleşimin çok uygun olmadığı yerleri tanımlamak için de kullanılabilir. Riskli alan olarak kabul edilen yerlerde yapılaşmanın dikkatli bir çalışmaya bağlı olarak yapılması zorunludur. Bu alanlarda yapılan çalışmalar bilimsel veriler doğrultusunda düzenlenir.

Riskli yapı ise riskli alan içerisinde olabileceği gibi dışında da bulunabilir. Bu tür yapılar içinde yaşayanlar veya kullananlar açısından can ve mal güvenliği yönünden tehlike arz ederler. Riskli yapılardan ekonomik açıdan fayda elde etmek mümkün olmazken bunların tespit aşamasında da bilimsel raporlardan yararlanılır.

Riskli yapılar tespit edileceği zaman Çevre ve Şehircilik Bakanlığı kendi adına yetkilendirdiği kuruluşlar aracılığı ile hareket eder. 6306 sayılı kanun maddesi uyarınca riskli yapılar belirlenirken 2007 Deprem Yönetmeliği dikkate alınır.

Riskli bulunan yapıların yıkım kararı çıktıktan sonra yasal süresi içerisinde tahliye edilmesi gerekirken kat maliklerine tanınan itiraz süreleri içerisinde yetkili birimlere itiraz etme hakkı kullanıldığında yılkım kararı durabilmektedir.

Riskli Yapı Nedir?

Riskli alan ve riskli yapı bir arada olabileceği gibi riskli binalar riskli alanların dışında da yer alabilmektedir. Binanın riskli olup olmadığının tespiti işleminde ise bilimsel veriler ışığında hareket edilmesi gerekeceğinden yetkili kuruluşlarca inceleme yapılması zorunludur.

Bu tür yapıların tespit aşamasında raporların hazırlanmasının ardından kat maliklerine tebligat yapılmak sureti ile hareket edilir. Hukuki açıdan kat maliklerinin kararlara itiraz edebilme hakkı bulunurken itiraz hakkının kullanılması yapının riskli olması durumunda sonucu değiştirmeye etki etmeyen bir durumdur.

Bazı durumlarda kentsel dönüşüm kapsamında binalar için yıkım kararı çıktığında kat malikleri ortak bir karar alamadıklarında itiraz eden daire sahipleri bulunabilmektedir. Yapının riskli olduğu raporlarla ispatlanmış ise ve itiraz yolları denendiğinde olumlu sonuç alınamamışsa azınlık olarak adlandırılan itiraz eden kat malikleri için dairelerini satmaları yönünde de karar alınabilir.

Riskli Yapı Tespiti

Riskli yapı tespiti yapılacağı zaman kat maliklerinden biri veya yasal temsilcisinin yetkili birimlere başvuru yapması gerekir. Bu süreçte yetki sahibi olan birimler; Bakanlık, belediye, il özel idareleri, Bakanlıkça onaylanmış kuruluşlardır. Müracaat sahipleri bu mercilere başvuru yaparak riskli yapı tespiti talebinde bulunabilir.

Başvuru sırasında bir karar alınması koşulu aranmazken ayrıca çoğunluk oluşturmaya da gerek duyulmamaktadır. Kat malikleri bireysel olarak bu tür bir başvuru yapma hakkına sahiptir. Müracaat sırasında kat malikinden talep edilecek belgeler olacağından bunların eksiksiz ve tam olarak sunulması gerekir.

Riskli yapı tespiti isteyen kat maliki kendisinden talep edilen belgeleri yetili mercie sunar. Bu süreçte kat malikinden istenecek çok fazla belge olmamaktadır. Müracaat sırasında sunulması gereken evraklar şunlardır:

• Taşınmazın güncel tapu örneği
• Başvuru sahibine ait kimlik fotokopisi

Bakanlık tarafından yetkilendirilmiş kuruluş tarafından gönderilecek bir ekip binaya ait karot örneklerini aldıktan sonra bu parçaların bilimsel olarak incelenmesi ile raporlar hazırlanır. Hazırlanan raporlar da ilgili tapu dairesi aracılığı ile kat maliklerine iletilir.

Riskli Yapı Tespitine İtiraz

Riskli yapı tespiti yapıldıktan sonra raporların kat maliklerine tebligatı söz konusu olacaktır. Bu tür durumlarda maliklerin 15 günlük yasal süresi içerisinde tebligatlara itiraz etme hakları bulunmaktadır. İtiraz işlemi İl Müdürlüğü’ne yapılabilirken itirazın ardından yeni bir inceleme yapılır. Riskli yapı tespitine itiraz etme hakkı kişilere tanınan hukuki haklar arasında yer alır. Kat malikleri bu haklarını kullanacakları zaman yasal süreleri içerisinde yetkili birimlere itiraz etmek zorundadır.

Bakanlık teknik heyet aracılığı ile raporu tekrar inceleyen taraf olur. Bu teknik heyette ise üniversiteler tarafından yönlendirilen 4 üye ve Bakanlıktan 2 inşaat mühendisi ve 1 jeoloji mühendisi yer alır.

Riskli alan içerisinde bulunan riskli binaların yıkılma kararı alındıktan sonra itirazların da incelenmesinin ardından karar kesinleştiğinde binanın yıkılması gerekir. Kat malikleri, Bakanlık tarafından gönderilen yetkili kuruluşun hazırladığı raporun ücretini ödemekle mükellef tutulur.

Riskli bina yıkılacağı zaman bunu kat malikleri yapabileceği gibi maliklerin yapmadığı durumlarda Bakanlık da bu işlemi gerçekleştirebilmektedir.

Riskli Yapının Yıktırılmaması

Riskli alan ve riskli yapı konusunda merak edilen pek çok bilgi olmaktadır. Riskli yapıların yıktırılmaması durumunda karşı karşıya kalınacak olan merci idare birimi olur. Tebligatın ardından kat maliklerine riskli yapıyı boşaltmaları yönünde resmi bir süre verilir. Bu süre 60 günden az olamaz.

Malikler 60 günlük süre içerisinde yapıyı yıktırmakla sorumludur. Yapının yıktırılmaması durumunda ise maliklere 30 günlük ek süre verilerek yetkili makamlar aracılığı ile bina yıktırılır. Yapıya ayrıca maliklere tanınan yasal süreler içinde yıkım işlemi yapılmaması durumunda elektrik, su, doğalgaz gibi hizmetlerin verilmesi de durdurulur.

İdare kat maliklerinin yapıyı yıkmaması durumunda yapıyı yıkma yetkisine sahip olan taraftır. Ayrıca idarenin yetkileri arasında yıkılan yapının yıkım masraflarını kat maliklerinden talep etmek de bulunur.

Bu tür sorunlarda özellikle kentsel dönüşüm kapsamında kat maliklerinin bir araya gelerek anlaşma sağlaması önemlidir. Sürecin profesyonel bir şekilde yönetilebilmesi açısından ise hukuki destek alınması önerilir.

Riskli olarak değerlendirilen yapılar yıkılmadan önce maliklerin ortak bir karar alarak hareket etmesi ve bu süreçte bir müteahhit ile anlaşması durumunda da binanın yeniden yapılması söz konusu olur. Yeniden yapma işlemi için müteahhit ile anlaşılabileceği gibi kat malikleri kendi aralarında anlaşarak da yapım işinin gerçekleştirebilirler.

Yıkım Sonrası Yeni Bina Yapılması

Riskli yapı yıkım işlemi yapıldıktan sonra yeni bir bina yapılması gerektiğinde kat malikleri arasında anlaşma sağlanması gerekir. Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan çalışmalarda bina yıkılmadan önce bir anlaşmaya varmak ve ortak hareket etmek kat malikleri açısından haklarının korunması için önemli bir süreçtir. Bu sebeple de önceden organize hareket edilmesinin yanı sıra hukuki danışmanlık alarak çalışmaları yürütmek daima avantaj yaratacak bir durumdur.

Riskli yapı için uygulamalar arasında paydaşların 2/3’ünün anlaşma sağlaması gerekir. Bu kararlara iştirak etmeyenler içinse hukuki yoldan hareket edilebilmesi için karar noter aracılığı ile taraflara tebliğ edilmelidir.

Paydaşlar kendilerine tanınan yasal süre olan 15 gün içerisinde bu kararlara katılmadıkları takdirde ise arsa paylarının Bakanlık tarafından tespit edilerek rayiç değerinden az olmamak kaydıyla diğer paydaşlara açık artırma yolu ile satılması gündeme gelir.

Paydaşlar satın alma işlemine yanaşmadıklarında ise Bakanlık Hazine adına uyum sağlamayan paydaşların hisselerini rayiç bedelini ödeyerek tapuya tescil edebilecektir. Bu tür durumlarda kentsel dönüşüm avukatı aracılığı ile danışmanlık alınması kişi haklarının korunabilmesi açısından önem taşır.

Kira Yardımı ve Kredi Faiz Desteği

Riskli yapı yıkımı söz konusu olduğunda müteahhit ile de anlaşılması durumunda kat malikleri için kira yardımı seçeneği de gündeme gelebilmektedir. Yapının mutabakat sağlanarak tahliye edilmesi ve ortak karar uyarınca bir müteahhit ile anlaşılması durumunda yapıda ikamet edenlere kira yardımı yapılır. Bu yardım süresi 18 ay olarak belirlenmiştir.

Riskli alan üzerinde bulunan veya riskli alanların dışında yer alan riskli yapılar için yıkım kararı çıktığında yasal süreci içerisinde bu işlemlerin tamamlandığı görülmektedir. Yeni bina yapılacağı zaman müteahhit ile anlaşılabileceği gibi kat malikleri binayı kendi imkanları ile de yapabilmektedir.

Bakanlık yeni bina yaptırmak isteyen kat maliklerine kredi kullandırmak sureti ile finansal destek verebilmektedir. Kentsel dönüşümde kredi yardımı kat maliklerinin talep edebileceği bir uygulamadır.

Kentsel Dönüşüm Avukatı

Avukatlar hukuki süreçlerde kişi ya da kurumlar adına hakların savunucusu olarak görev yaparlar. Bunun yanı sıra hukuki danışmanlık almak hak kayıplarını engelleyici yönü ile tercih edilen bir uygulamadır. Avukatlar aracılığı ile hukuki yanlışlıkların giderilebilmesi de mümkün hale gelir. Kentsel dönüşüm gibi karmaşık konular kat maliklerini yakından ilgilendirmesi ile dikkat çeker.

Riskli yapı söz konusu olduğunda sürecin nasıl işleyeceği çoğu zaman malikler tarafından bilinmez. Bu tür yapılarla ilgili olarak yıkım kararlarının alınması veya itiraz süreçleri deneyimli hukukçular tarafından takip edildiğinde işlemlerin daha güvenilir yollardan ilerlemesi söz konusu olur.

Riskli alan konusu için de bazı durumlarda dava açılması gerekli olduğunda ya da hukuki danışmanlık söz konusu ise tecrübeli bir avukatın varlığına daima ihtiyaç duyulur. Bu sayede yapılacak işlemlerde yanlış karar verilmesi engellenirken zaman kayıpları da önlenir.

Kentsel dönüşümü ilgilendiren birçok konu kapsamlı oluşu ile dikkat çekerken çeşitli prosedürlerin olması nedeni ile teknik bilgiye de gereksinim duyulur. Kat maliki olarak adlandırılan bireylerin hukuki süreçlere yeterince hâkim olamaması da bilgi yetersizliğine yol açarken kat maliklerinin bir araya gelerek karar vermesini zorlaştıran süreçlerdir.

Bu tür bir durumla karşılaşıldığında hukuki destek alınması kat maliklerinin daha bilinçli hareket etmesi ile sonuçlanır. Ayrıca kişilerin kurumların işleyişine yönelik olarak uzman birinden hukuki destek alması güvenli bir yol izlenmesi için gereklidir. Riskli alan ve riskli yapıların hangi hukuki süreçler kapsamında değerlendirildiği toplumda merak edilen konular arasında yer alır. Bu sebeple de konunun uzmanı avukatlara danışmak yol gösterici olacaktır.

 

Bilgi & İletişim:

Telefon | WhatsApp	0 216 606 37 37
Adres	Fenerbahçe Mah. Fener Kalamış Cad. No:6/3 Kadıköy/İstanbul
E – Posta	info@esen.av.tr